Gemeenten in ons land staan voor een enorme opgave. Er moeten fors meer woningen worden gebouwd voor verschillende doelgroepen, met daarbij genoeg voorzieningen voor een prettige leefomgeving. Denk aan scholen, groen en sport. Er moet voldoende werkgelegenheid zijn en niet te vergeten: er moet gedacht worden aan klimaatadaptatie, energietransitie en bereikbaarheid. Dit alles moet zo duurzaam mogelijk, het liefst circulair. En niet onbelangrijk, het moet ook nog eens betaalbaar zijn. Het wordt gemeenten extra lastig gemaakt, doordat er nauwelijks nieuwe ruimte buiten de agglomeratie beschikbaar is. Dit betekent dat bebouwd gebied getransformeerd moet worden naar een gemengde woon-werkomgeving met alle bijbehorende voorzieningen. Lastig, omdat die gebieden vaak bestaan uit een lappendeken aan grond met verschillende eigenaren. Dit vraagt om een integrale benadering en een passend instrumentarium. Puck Kole mocht meewerken aan een dergelijk complexe opgave in Buiksloterham (Amsterdam-Noord) en ervaarde dat er een instrument is dat een uitweg kan bieden: de spelregelkaart.

Gebiedsontwikkeling als spel

In veel gevallen van stedelijke transformatie kun je een gebiedsontwikkeling aardig vergelijken met een spel. Zo ook in het voormalig industrieel bedrijventerrein Buiksloterham, aan de noordelijk IJ-oevers van Amsterdam. Het spel wordt opgesteld door de spelmaker; in dit geval de gemeente. De spelmaker is verantwoordelijk voor het opstellen van het spelbord en de spelregels. Een goede spelmaker heeft tijdens het maken van het spel al nauw contact met de (toekomstige) spelers. Dit zijn de verschillende grondeigenaren en belanghebbenden in het gebied. Hieronder behoren bijvoorbeeld bewoners en bedrijven. Veel spelers bezitten een deel van het spelbord (het grondgebied). Als speler kun je ervoor kiezen om jouw (toekomstig) stuk grond of jouw gebouw te transformeren of ontwikkelen, waarmee je winst kunt behalen. Denk aan winst in gebruikskwaliteit, -kwantiteit en/of financiële winst. Eens in de zoveel tijd verandert de spelmaker de spelregels, waardoor weer nieuwe mogelijkheden en kansen ontstaan. De spelers proberen zo slim mogelijk met deze spelregels om te gaan om hun winst (gebruikskwaliteit, -kwantiteit en/of financieel) te optimaliseren. Voor de spelmaker is het belangrijk om het spel ook daadwerkelijk uit handen te geven en de spelers binnen de gegeven kaders hun gang te laten gaan. Dit vraagt van spelmakers een meer faciliterende houding en bovenal ook vertrouwen in andere spelers; de markt en overige belanghebbenden. Dat terwijl de spelmakers vaak gewend zijn om zelf enige speler te zijn (denk aan uitleglocaties waar de gemeente alle grond zelf ontwikkelt).

Het opstellen van de spelregelkaart

Zoals in de inleiding al werd geschetst, komt er bij het maken van het spel nogal wat kijken. Als spelmaker heb je te maken met ambitie en doelstellingen binnen tal van beleidsthema’s. En daarbij moet je ook nog eens rekening houden met de huidige en toekomstige spelers in het gebied. Het gevaar ligt op de loer dat je door de spreekwoordelijke bomen het bos niet meer ziet. Hoe creëer je uit deze ogenschijnlijke chaos dé spelregels die 1: recht doen aan alle beleidsambities maar die 2: tegelijkertijd niet zo streng en ingewikkeld zijn dat ze het spel belemmeren? Hoe integreer je alle ambities in een haalbaar plan?

Deze vragen speelden ook bij de gebiedsontwikkeling van Buiksloterham. Hier zijn de spelregels op een procesmatige wijze tot stand gekomen. Allereerst werden de ambities en doelen volgend uit beleid verzameld en concreet gemaakt (stap 1). Dit hield in dat een vertaalslag naar het plangebied Buiksloterham moest worden gemaakt: ‘Welk type ambities zijn op de gebiedskarakteristieken van toepassing en welke gebiedsgerichte doelstellingen komen hieruit voort?’. Om de doelstellingen gebiedsgericht te maken en zoveel mogelijk aan te sluiten bij de schaalgrootte van de spelers in het gebied, werden percelen gecombineerd op blokniveau. Daarmee ontstonden ontwikkeleenheden (stap 2). Vanuit de concrete doelstellingen werden spelregels opgesteld voor de ontwikkeleenheden (stap 3). De samenkomst van deze spelregels werd getoetst door het maken van voorbeelduitwerkingen van ontwikkeleenheden. Door deze uitwerkingen te projecteren op een interactieve maquette, konden samen met toekomstige spelers (koppel)kansen en risico’s worden benoemd. De gebiedsgerichte doelstellingen en spelregels werden waar nodig aangepast en de spelregelkaart werd geoptimaliseerd. Tegelijkertijd zorgde dit bij spelers voor meer kennis over het spel. Ook zorgde het voor het besef dat je in sommige gevallen meer winst kunt halen door samen te werken met andere spelers. Interne feedback vond plaats via onder meer consultatie van stakeholders, het participatietraject en afstemming tussen het projectteam, beleidsmakers en toets- en adviescommissies.

De spelregels en spelregelkaart werden opgenomen in de officiële ‘spelbeschrijving’ en in een bestuurlijk vast te stellen document: de investeringsnota Buiksloterham 2020 (link). Deze werd op 10 november 2020 vastgesteld door de gemeenteraad. Hiermee is het document gedragen door de meerderheid van de stad en is vertrouwen uitgesproken in de spelmaker en zijn opgestelde spelregelkaart. Als alle spelers er in de komende periode voor kiezen het spel optimaal te spelen, is er in Buiksloterham ruimte voor zo’n 8.500 woningen en is er daarnaast met minimaal 15% van het programma volop ruimte voor productieve bedrijvigheid.

Een goede spelregelkaart

Een goede spelregelkaart zorgt ervoor dat zoveel mogelijk spelers worden geactiveerd om het spel mee te spelen. Dit zorgt voor een win-win, met enerzijds de eerder genoemde gebruikskwalitatieve, -kwantitatieve en/of financiële winst en anderzijds het realiseren van de ambities van het stadsbestuur. Maar waar moet je bij het maken van zo’n kaart op letten? Op gebiedsontwikkeling.nu verscheen hier al eens een interessant artikel over (link). In dit artikel beschrijven Maarten Hoorn en Daphne Bouman van Platform 31 een vijftal aandachtspunten voor een ‘goede’ spelregelkaart waarbij het gebied de winnaar is:

1. Ken je speelveld,

2. Stel kaders aan de spelregels,

3. Zorg dat je smeermiddelen hebt,

4. Houd rekening met de tijdsgeest als (ont)regelaar,

5. Blijf sterk en standvastig.

Vanuit eigen ervaring kan ik zeggen dat met name factor 1 en 2 cruciaal zijn in de mate van succes van het spel. Het is in deze spelvorm uiteindelijk aan de spelers om het spel te spelen. Wanneer je hen aan boord houdt en samen met hen begrijpelijke, flexibele, volledige, haalbare en verleidelijke spelregels opstelt, dan is de kans groot dat er een ontwikkeling op gang komt. In tegenstelling tot bij actief grondbeleid kan de gemeente via een spelregelkaart een meer faciliterende rol innemen. Het is de kunst om als spelmaker de kaders zó neer te zetten dat het de spelers verleidt om de juiste keuzes te maken voor de stad, zodat uiteindelijk iedereen wint.

Aan toekomstige transformatieprojecten dus de boodschap: ‘Maak er vooral een potje van!’.