Hoe ont­wik­ke­len de bouw­kos­ten zich? En wijkt dit af in de zorg of in het onder­wijs? Kun­nen we de kos­ten beïn­vloe­den? Onze experts ver­tel­len er graag meer over.

Coro­na­vi­rus

De hele wereld heeft het er over: het coro­na­vi­rus. Wat zijn de gevol­gen en gaat dit ons naar een cri­sis lei­den? In de bouw wor­den de gevol­gen snel zicht­baar. Door­dat in Chi­na fabrie­ken stil lig­gen, komen leve­rin­gen in gevaar. Pro­duc­ten wor­den niet of laat gele­verd en als men het toch snel wil heb­ben, moet het elders wor­den gekocht. Bij een klei­ner aan­bod en een con­stan­te vraag zul­len de prij­zen stij­gen. Met name in de instal­la­ties komen veel (half)fabricaten en onder­de­len uit Chi­na en daar zul­len de gevol­gen het grootst zijn. Voor som­mi­ge pro­duc­ten zijn we (vrij­wel) alleen afhan­ke­lijk van Chi­na. Onder­de­len van lif­ten en met name rol­trap­pen wor­den alleen in Chi­na gepro­du­ceerd. Leve­rin­gen val­len stil en naar ver­wach­ting zul­len prij­zen stij­gen en komen pro­duc­ten te laat. Dit kan al gevol­gen heb­ben voor lopen­de pro­jec­ten, waar­bij de plan­ning niet wordt gehaald. Ook voor komen­de pro­jec­ten kan het gevol­gen heb­ben. Immers als de pro­duc­tie weer start, moet eerst de ach­ter­stand wor­den weg­ge­werkt en heb­ben de fabri­kan­ten een gro­te vraag.

De markt

Hoe­wel het er in de twee­de helft van vorig jaar naar uit­zag dat de werk­voor­raad in zowel de woning­bouw als de uti­li­teits­bouw niet meer zou toe­ne­men, blijkt er vol­gens het EIB nog steeds een lich­te toe­na­me te zijn. Dus ondanks de stik­stof­cri­sis neemt de werk­voor­raad nog toe.

Natuur­lijk waren van veel pro­jec­ten al ver­gun­nin­gen ver­strekt en deze pro­jec­ten gaan door, boven­dien blijkt dat er nog steeds een tekort aan vak­per­so­neel is. Bij diver­se bedrij­ven neemt dit tekort wel af, maar de pro­jec­ten die klaar­lig­gen, kun­nen niet altijd direct wor­den opge­pakt. Opval­lend is dat de druk op leve­ran­ciers wel afneemt. Waar een jaar gele­den aan­ne­mers niet wis­ten hoe snel ze een leve­ran­cier moesten vast­leg­gen om zeker­heid van tij­di­ge leve­ring te krij­gen, wordt nu toch nog even gewacht. Als de vraag afneemt, is er dan moge­lijk nog inkoop­voor­deel te krijgen.

De schaars­te aan per­so­neel heeft een prijs­op­drij­ven­de invloed, zowel bij de bouw­be­drij­ven als bij de onder­aan­ne­mers. Van de ande­re kant zijn de loon­kos­ten per janu­a­ri licht gedaald door een ver­an­de­ring in de af te dra­gen pre­mies. Er is een lang­za­me afna­me van de stij­ging van de bouw­kos­ten te signaleren.

De groot­ste stij­ging wordt ver­oor­zaakt door een stij­ging van de Alge­me­ne Bouw­plaats­kos­ten en ook van de Alge­me­ne Kos­ten en Winst & Risi­co. Deze stij­ging blijft door­gaan en zien we in alle sec­to­ren, niet alleen in de uti­li­teits­bouw, maar ook bij woning­bouw en GWW-pro­jec­ten. Als de con­cur­ren­tie bij inschrij­vin­gen hoger is, zijn de gehan­teer­de opsla­gen wel­licht weer lager.

Een deel van de stij­ging van de direc­te kos­ten is dus con­junc­tu­reel en een deel is structureel.

Grafiek kostenstijging

Gra­fiek kostenstijging

Con­junc­tuur

We zit­ten nog steeds in een hoog­con­junc­tuur, maar we zijn over de top heen. De con­junc­tu­re­le stij­ging neemt weer af. Het prijs­ni­veau ligt hoger dan voor de cri­sis. De voor­spel­ling van BDB is dat de con­junc­tu­re­le index aan het ein­de van het volg­de jaar (dus eind 2021) ca 1% zal zijn. Nu is die index 7,5% en eind vorig jaar was deze het hoogst (7,7%).

Onder­staand figuur (de groe­ne lijn) toont de prijs­stij­ging ten opzicht van 4 kwar­ta­len ervoor. We zien dat de top hier­van in 2018 is geweest, toen was de prijs­stij­ging (com­bi­na­tie van stuc­tu­reel en con­junc­tu­reel) 10% in één jaar. Begin 2020 lig­gen de prij­zen nog ca 2% boven de prij­zen van begin 2019. Aan het eind van dit jaar zal dit ver­der dalen.
We zit­ten dan nog wel steeds een ruim 6% boven de “neu­tra­le” lijn van de struc­tu­re­le prijsstijgingen.

NB: de gevol­gen van het coro­na virus zijn hier in de genoem­de per­cen­ta­ges verwerkt.

Kostenstijging vergelijk

Kos­ten­stij­ging vergelijk

BENG

BENG (Bij­na ener­gie neu­tra­le gebouw) is opnieuw uit­ge­steld. Deze zou 1 juli 2020 ingaan, maar het wordt nu 1 janu­a­ri 2021. Zoals wij in een eer­der arti­kel had­den ver­meld, stij­gen de bouw ‑en inves­te­rings­kos­ten door BENG met 3–7 %. Voor gezond­heids­zorg­ge­bou­wen en onder­wijs­ge­bou­wen zal de stij­ging aan de boven­kant van deze ran­ge liggen(5–7%) en voor bedrijfs­ge­bou­wen en kan­to­ren aan de onder­kant (3–5%). Deze stij­ging komt boven­op de hier­voor ver­mel­de struc­tu­re­le en con­junc­tu­re­le stij­gin­gen. Indien nu bud­get­ten wor­den vast­ge­steld voor nieuw­bouw­pro­jec­ten waar­bij de bouw­aan­vraag (omge­vings­ver­gun­ning) na 1 janu­a­ri 2021 wordt aan­ge­vraagd, moet men hier in de bud­get­te­ring reke­ning mee houden.

Tegen­val­len­de aanbesteding?

Het komt momen­teel regel­ma­tig voor dat bij een aan­be­ste­ding de laag­ste inschrijf­som ruim boven het bud­get ligt. Wat kan je dan doen als opdracht­ge­ver? Eén ding is zeker: als er niet een­vou­dig geld bij komt, kost het tijd.

Je kunt in gesprek met de inschrij­ven­de par­tij­en; dit mag ook bij een Euro­pe­se aan­be­ste­ding, maar je moet wel met alle par­tij­en in gesprek. Bij een wezen­lij­ke wij­zi­ging moe­ten alle par­tij­en in staat wor­den gesteld een aan­ge­pas­te aan­bie­ding te doen.

Onder­wer­pen die dan ter spra­ke kun­nen komen, zijn bijvoorbeeld:

  • Zijn er risico’s bij de aan­ne­mer neer­ge­legd die daar niet horen of waar­bij de kans op optre­den bij­na 100 % is? Deze wor­den afge­prijsd in de begroting.
  • Zijn er bedoeld of onbe­doeld niet te hoge kwa­li­teits­ei­sen opge­no­men? Er kan onbe­doeld een tekst in het bestek staan die wel veel geld kost of van­uit de opdracht­ge­ver is er in het alge­meen een hoge eis gesteld die in het onder­ha­vi­ge pro­ject niet direct is vereist.
  • Zijn er ver­so­be­rin­gen moge­lijk die de func­ti­o­na­li­teit niet aan­tas­ten? Dit kun­nen esthe­ti­sche aspec­ten zijn, maar ook een (te) hoge luxe in mate­ri­aal­keu­ze en alter­na­tie­ven fabri­ka­ten. Duur­zaam­heids­ei­sen kun­nen hier ook onder val­len, maar het laten ver­val­len hier­van kan strij­dig zijn met doel­stel­lin­gen van de organisatie.
  • Zijn er wij­zi­gin­gen moge­lijk die resul­te­ren in een beperk­te maar aan­vaard­ba­re afna­me van de func­ti­o­na­li­teit? Denk hier­bij aan een rui­me mate van flexi­bi­li­teit, moge­lij­ke uit­breid­baar­heid van het gebouw, mul­ti­func­ti­o­na­li­teit van ruimtes.

Onze erva­ring bij deze gesprek­ken is dat wat bij één inschrij­ver tot een bezui­ni­ging leidt, bij een ande­re inschrij­ver aan­zien­lijk min­der ople­vert. Aan­ne­mers kij­ken er ver­schil­lend tegen­aan. Het is dus goed om van alle par­tij­en te ver­ne­men wat er moge­lijk is.

De opdracht­ge­ver moet ook vast­stel­len wat hij bij de ople­ve­ring wenst te ont­van­gen. Vaak wordt er om de meest gede­tail­leer­de infor­ma­tie gevraagd en de meest uit­ge­brei­de ver­wer­king in BIM. Dit zijn reë­le kos­ten en als je als opdracht­ge­ver hier geen plan mee hebt, is het ver­stan­dig deze vraag te her­o­ver­we­gen. Deze kos­ten wor­den net als de risico’s ver­werkt in de AUK. Het is zeker zaak om hier kri­tisch naar te kijken.