Hoe ontwikkelen de bouwkosten zich? En wijkt dit af in de zorg of in het onderwijs? Kunnen we de kosten beïnvloeden? Onze experts vertellen er graag meer over.
Coronavirus
De hele wereld heeft het er over: het coronavirus. Wat zijn de gevolgen en gaat dit ons naar een crisis leiden? In de bouw worden de gevolgen snel zichtbaar. Doordat in China fabrieken stil liggen, komen leveringen in gevaar. Producten worden niet of laat geleverd en als men het toch snel wil hebben, moet het elders worden gekocht. Bij een kleiner aanbod en een constante vraag zullen de prijzen stijgen. Met name in de installaties komen veel (half)fabricaten en onderdelen uit China en daar zullen de gevolgen het grootst zijn. Voor sommige producten zijn we (vrijwel) alleen afhankelijk van China. Onderdelen van liften en met name roltrappen worden alleen in China geproduceerd. Leveringen vallen stil en naar verwachting zullen prijzen stijgen en komen producten te laat. Dit kan al gevolgen hebben voor lopende projecten, waarbij de planning niet wordt gehaald. Ook voor komende projecten kan het gevolgen hebben. Immers als de productie weer start, moet eerst de achterstand worden weggewerkt en hebben de fabrikanten een grote vraag.
De markt
Hoewel het er in de tweede helft van vorig jaar naar uitzag dat de werkvoorraad in zowel de woningbouw als de utiliteitsbouw niet meer zou toenemen, blijkt er volgens het EIB nog steeds een lichte toename te zijn. Dus ondanks de stikstofcrisis neemt de werkvoorraad nog toe.
Natuurlijk waren van veel projecten al vergunningen verstrekt en deze projecten gaan door, bovendien blijkt dat er nog steeds een tekort aan vakpersoneel is. Bij diverse bedrijven neemt dit tekort wel af, maar de projecten die klaarliggen, kunnen niet altijd direct worden opgepakt. Opvallend is dat de druk op leveranciers wel afneemt. Waar een jaar geleden aannemers niet wisten hoe snel ze een leverancier moesten vastleggen om zekerheid van tijdige levering te krijgen, wordt nu toch nog even gewacht. Als de vraag afneemt, is er dan mogelijk nog inkoopvoordeel te krijgen.
De schaarste aan personeel heeft een prijsopdrijvende invloed, zowel bij de bouwbedrijven als bij de onderaannemers. Van de andere kant zijn de loonkosten per januari licht gedaald door een verandering in de af te dragen premies. Er is een langzame afname van de stijging van de bouwkosten te signaleren.
De grootste stijging wordt veroorzaakt door een stijging van de Algemene Bouwplaatskosten en ook van de Algemene Kosten en Winst & Risico. Deze stijging blijft doorgaan en zien we in alle sectoren, niet alleen in de utiliteitsbouw, maar ook bij woningbouw en GWW-projecten. Als de concurrentie bij inschrijvingen hoger is, zijn de gehanteerde opslagen wellicht weer lager.
Een deel van de stijging van de directe kosten is dus conjunctureel en een deel is structureel.
Conjunctuur
We zitten nog steeds in een hoogconjunctuur, maar we zijn over de top heen. De conjuncturele stijging neemt weer af. Het prijsniveau ligt hoger dan voor de crisis. De voorspelling van BDB is dat de conjuncturele index aan het einde van het volgde jaar (dus eind 2021) ca 1% zal zijn. Nu is die index 7,5% en eind vorig jaar was deze het hoogst (7,7%).
Onderstaand figuur (de groene lijn) toont de prijsstijging ten opzicht van 4 kwartalen ervoor. We zien dat de top hiervan in 2018 is geweest, toen was de prijsstijging (combinatie van stuctureel en conjunctureel) 10% in één jaar. Begin 2020 liggen de prijzen nog ca 2% boven de prijzen van begin 2019. Aan het eind van dit jaar zal dit verder dalen.
We zitten dan nog wel steeds een ruim 6% boven de “neutrale” lijn van de structurele prijsstijgingen.
NB: de gevolgen van het corona virus zijn hier in de genoemde percentages verwerkt.
Kostenstijging vergelijk
BENG
BENG (Bijna energie neutrale gebouw) is opnieuw uitgesteld. Deze zou 1 juli 2020 ingaan, maar het wordt nu 1 januari 2021. Zoals wij in een eerder artikel hadden vermeld, stijgen de bouw ‑en investeringskosten door BENG met 3–7 %. Voor gezondheidszorggebouwen en onderwijsgebouwen zal de stijging aan de bovenkant van deze range liggen(5–7%) en voor bedrijfsgebouwen en kantoren aan de onderkant (3–5%). Deze stijging komt bovenop de hiervoor vermelde structurele en conjuncturele stijgingen. Indien nu budgetten worden vastgesteld voor nieuwbouwprojecten waarbij de bouwaanvraag (omgevingsvergunning) na 1 januari 2021 wordt aangevraagd, moet men hier in de budgettering rekening mee houden.
Tegenvallende aanbesteding?
Het komt momenteel regelmatig voor dat bij een aanbesteding de laagste inschrijfsom ruim boven het budget ligt. Wat kan je dan doen als opdrachtgever? Eén ding is zeker: als er niet eenvoudig geld bij komt, kost het tijd.
Je kunt in gesprek met de inschrijvende partijen; dit mag ook bij een Europese aanbesteding, maar je moet wel met alle partijen in gesprek. Bij een wezenlijke wijziging moeten alle partijen in staat worden gesteld een aangepaste aanbieding te doen.
Onderwerpen die dan ter sprake kunnen komen, zijn bijvoorbeeld:
- Zijn er risico’s bij de aannemer neergelegd die daar niet horen of waarbij de kans op optreden bijna 100 % is? Deze worden afgeprijsd in de begroting.
- Zijn er bedoeld of onbedoeld niet te hoge kwaliteitseisen opgenomen? Er kan onbedoeld een tekst in het bestek staan die wel veel geld kost of vanuit de opdrachtgever is er in het algemeen een hoge eis gesteld die in het onderhavige project niet direct is vereist.
- Zijn er versoberingen mogelijk die de functionaliteit niet aantasten? Dit kunnen esthetische aspecten zijn, maar ook een (te) hoge luxe in materiaalkeuze en alternatieven fabrikaten. Duurzaamheidseisen kunnen hier ook onder vallen, maar het laten vervallen hiervan kan strijdig zijn met doelstellingen van de organisatie.
- Zijn er wijzigingen mogelijk die resulteren in een beperkte maar aanvaardbare afname van de functionaliteit? Denk hierbij aan een ruime mate van flexibiliteit, mogelijke uitbreidbaarheid van het gebouw, multifunctionaliteit van ruimtes.
Onze ervaring bij deze gesprekken is dat wat bij één inschrijver tot een bezuiniging leidt, bij een andere inschrijver aanzienlijk minder oplevert. Aannemers kijken er verschillend tegenaan. Het is dus goed om van alle partijen te vernemen wat er mogelijk is.
De opdrachtgever moet ook vaststellen wat hij bij de oplevering wenst te ontvangen. Vaak wordt er om de meest gedetailleerde informatie gevraagd en de meest uitgebreide verwerking in BIM. Dit zijn reële kosten en als je als opdrachtgever hier geen plan mee hebt, is het verstandig deze vraag te heroverwegen. Deze kosten worden net als de risico’s verwerkt in de AUK. Het is zeker zaak om hier kritisch naar te kijken.