Hoe ontwikkelen de bouwkosten zich? En wijkt dit af in de zorg of in het onderwijs? Kunnen we de kosten beïnvloeden? Onze experts zien al enige tijd dat de bouwkosten stijgen en aanbestedingen onder druk staan. Zij vertellen er graag meer over.
De markt
We zien momenteel een langzame afname van de stijging van de bouwkosten. De bouwkosten stijgen dus wel en nog steeds meer dan de inflatie, maar de top van de markt is in zicht en de verwachting is dat we die in het laatste kwartaal van dit jaar bereiken. We zien dat de stijging boven de inflatie afneemt en een verdere daling naar de stijging conform inflatie is te verwachten.
De werkvoorraden van de aannemers nemen op dit moment niet meer toe. De werkvoorraden zijn echter nog steeds behoorlijk, zodat een snelle daling van de prijzen voorlopig niet is te verwachten. In de woningbouw is er sprake van een lichte afname van de orderportefeuille en in sommige delen van het land is er stagnatie op de woningmarkt. Een afname van woningproductie is van beperkte invloed voor zorg en onderwijs; het is een andere markt. In de zorg zit in cure projecten een groot aandeel en vaak specifieke installaties, die we in de woningbouw niet tegenkomen. Hetzelfde geldt voor het hoger onderwijs; een groot aandeel en ook specifieke installaties die we in de woningbouw niet tegenkomen. Primair – en voortgezet onderwijs zouden wel enigszins kunnen profiteren van een dalende woningproductie, evenals care projecten.
De directe bouwkosten (materialen, montage-kosten) stabiliseren zich naar verwachting op korte termijn. We zien dit nu reeds gebeuren. De Algemene Bouwplaatskosten en overige staartkosten blijven wel relatief hoog en hiervoor zijn verschillende oorzaken aan te wijzen:
- De in rekening gebrachte algemene kosten van het bouwbedrijf zijn hoger dan een aantal jaren terug. Dit komt enerzijds doordat in economisch slechte tijden niet altijd een dekkende AK wordt berekend en anderzijds omdat er steeds meer van de organisatie wordt gevraagd, bijvoorbeeld meer certificering, veiligheidscontroles maar ook bij inschrijvingen redt een aannemer het niet alleen met een calculatie. Er worden aanzienlijk meer specifiek voor deze inschrijving vervaardigde documenten gevraagd en als de aannemer de opdracht niet krijgt, moeten de kosten gedekt worden uit de AK op andere projecten.
- Het percentage Winst is bij een laag conjunctuur vaak onvoldoende. Bij een hoog conjunctuur, waar we nu nog steeds in zitten, moet dit te lage percentage worden gecompenseerd om de continuïteit op lange termijn te waarborgen.
- Ook het percentage Risico wordt bij een laag conjunctuur vaak te laag in de prijs meegenomen. Hier zien we ook een correctie van. Bovendien zien we regelmatig in aanbestedingsdocumenten dat er risico’s bij de aannemer worden neergelegd die hij niet kan beïnvloeden of die niet bij de aannemer thuis horen. Een controle op juistheid van het ontwerp kan worden gevraagd (dit is al extra werk), maar de gevolgen van de onjuistheid als het risico van de aannemer benoemen, maakt de inschrijving extra riskant.
- Op de bouwplaats wordt steeds meer gevraagd aan de aannemer. De eisen en waarborgen ten aanzien van veiligheid nemen toe, er is meer opleiding nodig en ook wordt de kwaliteitscontrole van de het geleverde werk steeds vaker bij de aannemer neergelegd. Dit is op zich een goede zaak, maar het aantonen van de kwaliteit door verificatiedocumenten en validatiedocumenten vraagt wel een extra inspanning van de aannemer en onderaannemers. Hiernaast zien we dat aannemers ook vaker verantwoordelijk zijn voor delen van de uitwerking van het bestek. Deze inspanningen worden vanzelfsprekend in rekening gebracht.
Een deel van de stijging van de directe kosten is dus conjunctureel en een deel is structureel. Bovenstaande aspecten zien we met name in projecten voor het hoger onderwijs en universiteiten. Dit zijn vaak complexere projecten.
Conjunctuur
We zitten nog steeds in een hoogconjunctuur, maar het eind is in zicht. De prijzen stijgen nog wel sneller dan de structurele index maar dit is beperkt. In de gezondheidszorg zien we nog steeds dat de budgetten worden geïndexeerd met de bouwkostenindex gezondheidszorg. Ook in het onderwijs hanteert men vaak de BDB-index voor schoolgebouwen. Helaas geven deze indexen alleen de structurele stijging aan, zodat de werkelijke stijging op dit moment hoger is. Zeker als de budgetten al enige jaren geleden zijn vastgesteld, en er geen rekening is gehouden met de conjunctuur, is er een reële kans dat ze nog te laag zijn.
De verwachting is dat de bouwkosten in 2019 nog steeds hoger uitkomen boven de structurele index (ca. 2% ) ten opzichte van 2018. Uitgaande van een structurele stijging van 2% betekent dit dat verwachting is dat de bouwkosten in 2019 ca. 4-5% hoger zijn dan in 2018. Vanaf 2020 neemt de stijging boven de index waarschijnlijk af.
Nu aanbesteden?
De kans dat de prijzen op middellange termijn dalen is klein. De stijging neemt vanaf 2020 volgens verwachting af, maar er is nog steeds een stijging van de bouwkosten. Als men kan wachten met het project, kan men de tijd gebruiken om te sparen, maar de verwachting voor een lagere inschrijfsom is niet aannemelijk.
Zoals hiervoor aangegeven kan de opdrachtgever in de aanbesteding wel invloed hebben op de indirecte of staartkosten. Leg geen werkzaamheden bij de aannemer die de ontwerpers (architecten- en ingenieursbureaus) net zo goed of zelfs beter kunnen doen. Voor bepaalde uitwerkingen, vergunningaanvragen, certificaten aanvragen (bijv. duurzaamheid) zien we dat een aannemer vaak hogere kosten rekent dan de ontwerpers en bovendien ziet de aannemer dit als een risico, wat weer tot uiting komt in het risicopercentage. Ook ten aanzien van verificaties en validaties moeten alleen eisen worden gesteld die bij het project passen. Hier tevoren over nadenken loont.
Als je een bestek op de markt zet, zorg dan dat het ontwerp duidelijk en goed te begroten is, zonder dat de inschrijvers allerlei technische detailuitwerkingen moeten doen voor de prijsvorming. Dit maakt de calculatie eenvoudiger, de inschrijvingen beter vergelijkbaar en houdt de risico’s waar ze horen.
Dit geldt in het onderwijs en in de gezondheidszorg voor nieuwbouw, maar zeker ook voor verbouwprojecten. Bij de meeste instellingen zijn de revisiebescheiden niet 100% op orde. Waarom zou je het risico hiervan bij de inschrijvers moeten leggen? Als opdrachtgever kun je hier verstandig mee omgaan en het project aantrekkelijk maken voor een aannemer.