Hoe ont­wik­ke­len de bouw­kos­ten zich? En wijkt dit af in de zorg of in het onder­wijs? Kun­nen we de kos­ten beïn­vloe­den? We zien momen­teel een afvlak­king van de stij­ging van de bouw­kos­ten. Zij ver­tel­len er graag meer over.

De markt

We zien momen­teel een afvlak­king van de stij­ging van de bouw­kos­ten. De bouw­kos­ten stij­gen dus wel en nog steeds meer dan de infla­tie, maar de top van de markt is in zicht en de ver­wach­ting is dat we die in het laat­ste kwar­taal van dit jaar berei­ken. We zien dat de stij­ging boven de infla­tie afneemt en een ver­de­re daling naar de stij­ging con­form infla­tie is te verwachten.

De werk­voor­ra­den van de aan­ne­mers nemen op dit moment niet meer toe. De werk­voor­ra­den zijn ech­ter nog steeds behoor­lijk, zodat een snel­le daling van de prij­zen voor­lo­pig niet is te ver­wach­ten. In de woning­bouw is er spra­ke van een lich­te afna­me van de order­por­te­feuil­le en in som­mi­ge delen van het land is er stag­na­tie op de woning­markt. Een afna­me van woning­pro­duc­tie is van beperk­te invloed voor zorg en onder­wijs; het is een ande­re markt. In de zorg zit in cure pro­jec­ten een groot aan­deel en vaak spe­ci­fie­ke instal­la­ties, die we in de woning­bouw niet tegen­ko­men. Het­zelf­de geldt voor het hoger onder­wijs; een groot aan­deel en ook spe­ci­fie­ke instal­la­ties die we in de woning­bouw niet tegen­ko­men. Pri­mair – en voort­ge­zet onder­wijs zou­den wel enigs­zins kun­nen pro­fi­te­ren van een dalen­de woning­pro­duc­tie, even­als care projecten.

De direc­te bouw­kos­ten (mate­ri­a­len, mon­ta­ge-kos­ten) sta­bi­li­se­ren zich naar ver­wach­ting op kor­te ter­mijn. We zien dit nu reeds gebeu­ren. De Alge­me­ne Bouw­plaats­kos­ten en ove­ri­ge staart­kos­ten blij­ven wel rela­tief hoog en hier­voor zijn ver­schil­len­de oor­za­ken aan te wijzen:

  • De in reke­ning gebrach­te alge­me­ne kos­ten van het bouw­be­drijf zijn hoger dan een aan­tal jaren terug. Dit komt ener­zijds door­dat in eco­no­misch slech­te tij­den niet altijd een dek­ken­de AK wordt bere­kend en ander­zijds omdat er steeds meer van de orga­ni­sa­tie wordt gevraagd, bij­voor­beeld meer cer­ti­fi­ce­ring, vei­lig­heids­con­tro­les maar ook bij inschrij­vin­gen redt een aan­ne­mer het niet alleen met een cal­cu­la­tie. Er wor­den aan­zien­lijk meer spe­ci­fiek voor deze inschrij­ving ver­vaar­dig­de docu­men­ten gevraagd en als de aan­ne­mer de opdracht niet krijgt, moe­ten de kos­ten gedekt wor­den uit de AK op ande­re projecten.
  • Het per­cen­ta­ge Winst is bij een laag con­junc­tuur vaak onvol­doen­de. Bij een hoog con­junc­tuur, waar we nu nog steeds in zit­ten, moet dit te lage per­cen­ta­ge wor­den gecom­pen­seerd om de con­ti­nu­ï­teit op lan­ge ter­mijn te waarborgen.
  • Ook het per­cen­ta­ge Risi­co wordt bij een laag con­junc­tuur vaak te laag in de prijs mee­ge­no­men. Hier zien we ook een cor­rec­tie van. Boven­dien zien we regel­ma­tig in aan­be­ste­dings­do­cu­men­ten dat er risico’s bij de aan­ne­mer wor­den neer­ge­legd die hij niet kan beïn­vloe­den of die niet bij de aan­ne­mer thuis horen. Een con­tro­le op juist­heid van het ont­werp kan wor­den gevraagd (dit is al extra werk), maar de gevol­gen van de onjuist­heid als het risi­co van de aan­ne­mer benoe­men, maakt de inschrij­ving extra riskant.
  • Op de bouw­plaats wordt steeds meer gevraagd aan de aan­ne­mer. De eisen en waar­bor­gen ten aan­zien van vei­lig­heid nemen toe, er is meer oplei­ding nodig en ook wordt de kwa­li­teits­con­tro­le van de het gele­ver­de werk steeds vaker bij de aan­ne­mer neer­ge­legd. Dit is op zich een goe­de zaak, maar het aan­to­nen van de kwa­li­teit door veri­fi­ca­tie­do­cu­men­ten en vali­da­tie­do­cu­men­ten vraagt wel een extra inspan­ning van de aan­ne­mer en onder­aan­ne­mers. Hier­naast zien we dat aan­ne­mers ook vaker ver­ant­woor­de­lijk zijn voor delen van de uit­wer­king van het bestek. Deze inspan­nin­gen wor­den van­zelf­spre­kend in reke­ning gebracht.

Een deel van de stij­ging van de direc­te kos­ten is dus con­junc­tu­reel en een deel is struc­tu­reel. Boven­staan­de aspec­ten zien we met name in pro­jec­ten voor het hoger onder­wijs en uni­ver­si­tei­ten. Dit zijn vaak com­plexe­re projecten.

Con­junc­tuur

We zit­ten nog steeds in een hoog­con­junc­tuur, maar het eind is in zicht. De prij­zen stij­gen nog wel snel­ler dan de struc­tu­re­le index maar dit is beperkt. In de gezond­heids­zorg zien we nog steeds dat de bud­get­ten wor­den geïn­dexeerd met de bouw­kos­ten­in­dex gezond­heids­zorg. Ook in het onder­wijs han­teert men vaak de BDB-index voor school­ge­bou­wen. Helaas geven deze indexen alleen de struc­tu­re­le stij­ging aan, zodat de wer­ke­lij­ke stij­ging op dit moment hoger is. Zeker als de bud­get­ten al eni­ge jaren gele­den zijn vast­ge­steld, en er geen reke­ning is gehou­den met de con­junc­tuur, is er een reë­le kans dat ze nog te laag zijn.

De ver­wach­ting is dat de bouw­kos­ten in 2019 nog steeds hoger uit­ko­men boven de struc­tu­re­le index (ca. 2% ) ten opzich­te van 2018. Uit­gaan­de van een struc­tu­re­le stij­ging van 2% bete­kent dit dat ver­wach­ting is dat de bouw­kos­ten in 2019 ca. 4–5% hoger zijn dan in 2018. Van­af 2020 neemt de stij­ging boven de index waar­schijn­lijk af.

Ont­wik­ke­ling bouwkosten

Nu aan­be­ste­den?

De kans dat de prij­zen op mid­del­lan­ge ter­mijn dalen is klein. De stij­ging neemt van­af 2020 vol­gens ver­wach­ting af, maar er is nog steeds een stij­ging van de bouw­kos­ten. Als men kan wach­ten met het pro­ject, kan men de tijd gebrui­ken om te spa­ren, maar de ver­wach­ting voor een lage­re inschrijf­som is niet aannemelijk.

Zoals hier­voor aan­ge­ge­ven kan de opdracht­ge­ver in de aan­be­ste­ding wel invloed heb­ben op de indi­rec­te of staart­kos­ten. Leg geen werk­zaam­he­den bij de aan­ne­mer die de ont­wer­pers (archi­tec­ten- en inge­ni­eurs­bu­reaus) net zo goed of zelfs beter kun­nen doen. Voor bepaal­de uit­wer­kin­gen, ver­gun­ning­aan­vra­gen, cer­ti­fi­ca­ten aan­vra­gen (bijv. duur­zaam­heid) zien we dat een aan­ne­mer vaak hoge­re kos­ten rekent dan de ont­wer­pers en boven­dien ziet de aan­ne­mer dit als een risi­co, wat weer tot uiting komt in het risi­co­per­cen­ta­ge. Ook ten aan­zien van veri­fi­ca­ties en vali­da­ties moe­ten alleen eisen wor­den gesteld die bij het pro­ject pas­sen. Hier tevo­ren over naden­ken loont.

Als je een bestek op de markt zet, zorg dan dat het ont­werp dui­de­lijk en goed te begro­ten is, zon­der dat de inschrij­vers aller­lei tech­ni­sche detail­uit­wer­kin­gen moe­ten doen voor de prijs­vor­ming. Dit maakt de cal­cu­la­tie een­vou­di­ger, de inschrij­vin­gen beter ver­ge­lijk­baar en houdt de risico’s waar ze horen.

Dit geldt in het onder­wijs en in de gezond­heids­zorg voor nieuw­bouw, maar zeker ook voor ver­bouw­pro­jec­ten. Bij de mees­te instel­lin­gen zijn de revi­sie­be­schei­den niet 100% op orde. Waar­om zou je het risi­co hier­van bij de inschrij­vers moe­ten leg­gen? Als opdracht­ge­ver kun je hier ver­stan­dig mee omgaan en het pro­ject aan­trek­ke­lijk maken voor een aannemer.