Bouwkostenon­twik­kelin­gen: wonin­gen­bouw, per­son­eel­steko­rt, regelgeving

Geplaatst op 12 april 2021

We lezen de laat­ste tijd veel over de ambities om meer wonin­gen te bouwen en de aangescherpte regel­gev­ing ten aanzien van energie en milieu. Ook neemt het per­son­eel­steko­rt, vooral in de instal­latiebranche, toe. We zijn daar­naast nog niet af van het Coronavirus.

Welke invloed heeft dit op de bouwkosten?

Won­ing­bouw

Het teko­rt aan wonin­gen in Ned­er­land is voor iedereen wel duidelijk. In de verkiezingsprogramma’s voor de Tweede Kamer verkiezin­gen staan ambitieuze plan­nen om 100.000 wonin­gen per jaar te bouwen. Het is nog maar de vraag hoe de nieuwe regering dit gaat invullen. Er zijn een aan­tal knelpun­ten die nog moeten wor­den opgelost alvorens we dit kun­nen realis­eren, zoals beschik­baarheid van bouwlo­caties, PFAS, stik­sto­fuit­stoot. Geld is waarschi­jn­lijk niet het prob­leem, de over­heid lijkt hier geen beperkin­gen te hebben en de nood is zo hoog, dat kop­ers hier ook nauwelijks belem­merin­gen zien. Dit betekent dat als de knelpun­ten wor­den opgelost, er een grote bouwvraag komt met bijbe­horende vraag naar per­son­eel en bouw­ma­te­ri­alen. Het eerste jaar zal een grote toe­name in de won­ing­bouw echter nog niet aan de orde zijn; eerst moet er beleid wor­den gemaakt, dan bouw­plan­nen en dan de pro­ce­dures en ver­gun­nin­gen en ver­vol­gens pas de uitvo­er­ing. Voor 2021 zal de won­ing­bouw­pro­duc­tie overeenkomen met de pro­duc­tie van 2020, ongeveer 70.000 woningen.

Per­son­eel­steko­rt

De bouw­pro­duc­tie is het afgelopen jaar een paar pro­cent teruggelopen. De oorza­ak hier­van ligt vooral bij de Coro­­na-maa­trege­len en in min­dere mate ook bij PFAS-restric­ties en beperkin­gen door stik­sto­fuit­stoot. De verwacht­ing is nor­maal gespro­ken dat de pri­jzen hier­door zouden zakken. Dit blijkt echter niet zo te zijn. De meeste aan­nemers hebben afgelopen jaar zwarte cijfers geschreven en het aan­tal fail­lisse­menten daalt. Ook geven de meeste aan­nemers aan dat de werkvoor­raad op orde is.

De bouw heeft een kleine dip onder­von­den als gevolg van coro­na, maar het aan­tal banen heeft dit nauwelijks beïn­vloed. In de instal­latiebranche dreigt zelfs een groot teko­rt aan per­son­eel vol­gens Tech­niek Ned­er­land. Hier komt nog bij dat door de ver­du­urza­m­ing juist een grote vraag naar tech­nisch per­son­eel ontstaat. Dit gaat invloed hebben op de loonkosten en dus ook op de bouwkosten.

Indi­en de won­ing­bouw­pro­duc­tie aantrekt, heeft dit vanzelf­sprek­end gevol­gen voor het per­son­eel­steko­rt en op de utiliteits­bouw.  De won­ing­bouw trekt voor een deel aan dezelfde mensen.

Wijzigin­gen in de regelgeving

Vanaf 1 jan­u­ari 2021 is het bouwbesluit gewijzigd.
BENG (Bij­na energie neu­trale gebouw) is van kracht voor nieuwe  bouwver­gun­nin­gen. Ook is gasloos bouwen al vanaf 1 juli 2018 con­form de Wet VET (Wet Voort­gang Energi­etran­si­tie) verplicht.

De meerkosten voor BENG zijn mede afhanke­lijk van de basis waarmee men vergelijkt. Grote utiliteit­spro­jecten zoals zieken­huizen, grote kan­toor­com­plex­en, hoge scholen en uni­ver­siteits­ge­bouwen wor­den in het alge­meen al aanges­loten op een WKO-sys­­teem met warmtepom­pen en zijn daarmee (althans voor wat betre­ft ver­warm­ing) gasloos en hebben daarmee ook al een reduc­tie op pri­mair fos­siel energiege­bruik. Bij onder meer won­ing­bouw, kleinere kan­toren en ver­zorg­ing­shuizen kan de impact grot­er zijn.

De bouw- en invester­ingskosten door BENG zullen met 4 — 8% sti­j­gen. Voor gasloos komt hier nog 4 ‑5% bij, maar dit was reeds vanaf juli 2018 ver­plicht. Voor gezond­hei­d­szorgge­bouwen en onder­wi­js­ge­bouwen zal de sti­jging aan de bovenkant van deze range liggen (6 — 8%, exclusief gasloos) en voor bedri­jf­s­ge­bouwen en kan­toren aan de onderkant (4 — 6% exclusief gasloos). Deze sti­jging komt bovenop de struc­turele en con­junc­turele stijgingen.

Vanu­it de regel­gev­ing zien we ook meer indi­recte kosten komen. Een vei­lighei­ds­func­tionaris is natu­urlijk belan­grijk en ook wordt er steeds meer geëist omtrent ver­keers­maa­trege­len ron­dom de bouw. Vanaf 1 jan­u­ari 2022 wordt de Wet Kwaliteits­borg­ing ingevo­erd. Ook dit vraagt een extra inspan­ning van de aannemer.

Duurza­amheid

Voor bestaande bouw zijn diverse duurza­amhei­d­sam­bities en con­venan­ten opgesteld voor het terug­drin­gen van het totaal aan CO2 bin­nen de zor­gen, zoals de routekaart voor CO2-emissiere­duc­tie bij zorgvast­goed. Ambities om in 2030 een bepaald niveau te hebben (bijvoor­beeld bij zorgge­bouwen 49% reduc­tie ten opzichte van 1990) zullen mogelijk extra druk geven op pro­jecten bin­nen de zorg. Door­dat de eis de gehele vast­goed­porte­feuille van een instelling betre­ft, zijn de kos­ten­con­se­quen­ties per project per instelling ver­schil­lend. De instelling kan immers dif­fer­en­tiëren en investeren in het vast­goed waar de duurza­amhei­d­sop­brengst het hoogst is.

Cir­cu­lair bouwen, een ambitie die veel vast­goedeigenaren hebben, zal vooral­snog ook een ver­hogend effect hebben op de ini­tiële projectenkosten.

Indi­recte kosten

De sti­jging van de indi­recte kosten, met name de algemene bouw­plaatskosten, hebben al geruime tijd een sti­j­gende ten­dens. Dit wordt enerz­i­jds veroorza­akt door­dat we meer van de aan­nemer vra­gen en anderz­i­jds door de steeds aan­scher­pende regelgeving.

We zien regel­matig dat de aan­nemer meer detailengi­neer­ing moet doen dan voorheen. Dit kan zijn dat hij de defin­i­tieve con­struc­tieberekenin­gen moet mak­en of zelfs een deel van het ontwerp. Met name bij de instal­laties komt dat veelvuldig voor. Voorheen werd dit opgenomen in toes­la­gen, maar de trend is nu dat dit apart inzichtelijk wordt gemaakt. Hier­naast moet de aan­nemer steeds vak­er ver­i­fi­caties van het ontwerp doen. Ook bij BREEAM-eisen komt er een admin­is­tratieve last bij. Al deze uren wor­den in de begrot­ing meegenomen. Ook het ver­w­erken van alle tekenin­gen in BIM blijkt in begrotin­gen te wor­den meegenomen. Dit komt onder andere door­dat de aan­nemer niet alti­jd de BIM tekenin­gen van de ontwer­pers op vol­doende niveau vin­dt. Nog steeds komt het voor dat werken in BIM kosten­ver­hogend in plaats van kosten­ver­la­gend is. Dit biedt in elk geval kansen voor optimalisatie.

Bij grote pro­jecten ziet men dat de aan­nemer een deel van het kan­toor naar de bouw­plaats brengt. Dit kan zijn de admin­is­tratie, cal­cu­latie en soms zelfs HR en juridis­che onder­s­te­un­ing. Deze uren wor­den opgevo­erd in de ABK, ter­wi­jl ze in de Algemene Kosten van de aan­nemer zouden moeten zit­ten, vol­gens de EIB-pub­­li­­caties. Je zou daarmee een ver­lag­ing van het per­cent­age Algemene Kosten verwachten.

Zoals hier­voor gemeld sti­j­gen de indi­recte kosten vanu­it de regelgeving.

 Bouwkosten

Groot­ste bedreig­ing voor het bouwvol­ume bli­jft de stik­sto­fuit­stoot. Hier­voor is nog geen oploss­ing, waar­door het ver­strekken van bouwver­gun­nin­gen onder druk staat. De pri­jzen van veel grond­stof­fen en pro­ducten zien we sti­j­gen, ondanks dat er een cri­sis is. De CAO lonen in de bouw zijn op 1 decem­ber met 2% gestegen.

De Rabobank verwacht in 2021 een krimp van 3% in het vol­ume van de won­ing- en utiliteits­bouw, maar momenteel is dit nog niet zicht­baar in de pri­jzen; de order­porte­feuilles zijn nog gevuld.

De eerdere verwacht­ing dat de pri­jzen in de loop van 2021 zullen dalen, lijkt niet uit te komen. Naar verwacht­ing bli­jft de pri­j­son­twik­kel­ing de struc­turele kosten­sti­jgin­gen (inflatie) vol­gen en is er nauwelijks een con­junc­turele sti­jging of dal­ing van de bouwkosten. Aan het eind van 2021, begin 2022 verwacht­en we wel een lichte con­junc­turele dal­ing, door­dat de order­porte­feuilles dan wat afnemen.

Onder­staande figu­ur geeft de verwacht­ing van het kosten­ver­loop over een aan­tal jaren weer.

Grafiek bouwkostenontwikkeling

In dit figu­ur is geen reken­ing gehouden met BENG en gasloos bouwen. De cijfers geven alleen de pri­js­fluc­tu­aties aan; er is uit­ge­gaan van pri­jsver­loop van het­zelfde project gedurende de aangegeven peri­ode. Indi­en we de gevol­gen van regel­gev­ing meen­e­men, zou er op 1 jan­u­ari een extra sprong zijn van 4 — 8%. Dit betre­ft dan wel een project met een gewi­jzigd ontwerp.

Con­clusie

Snelle wijzigin­gen in het bouwvol­ume zijn dit jaar niet te verwacht­en. De steeds aantrekkende regel­gev­ing zorgt voor sti­jgin­gen van de bouwkosten. Daar staan dan wel lagere exploitatiekosten tegen­over en vol­doen de bouw­plan­nen ook steeds beter aan de duurza­amhei­d­sam­bities die opdracht­gev­ers in toen­e­mende mate hebben.

Knelpunt bli­jft de beschik­baarheid van per­son­eel, vooral in de instal­latiebranche. Voor nieuw­bouw lijken de trends van voor coro­na opnieuw te wor­den gevol­gd. Wij verwacht­en een sta­bil­isatie van de con­junc­turele bouwkosten­sti­jging in de loop van 2021 en daar­na een ontwik­kel­ing die de struc­turele pri­j­son­twik­kel­ing volgt.

Deel deze pagina via

Ook interessant