We lezen de laatste tijd veel over de ambities om meer woningen te bouwen en de aangescherpte regelgeving ten aanzien van energie en milieu. Ook neemt het personeelstekort, vooral in de installatiebranche, toe. We zijn daarnaast nog niet af van het Coronavirus.

Welke invloed heeft dit op de bouwkosten?

Woningbouw

Het tekort aan woningen in Nederland is voor iedereen wel duidelijk. In de verkiezingsprogramma’s voor de Tweede Kamer verkiezingen staan ambitieuze plannen om 100.000 woningen per jaar te bouwen. Het is nog maar de vraag hoe de nieuwe regering dit gaat invullen. Er zijn een aantal knelpunten die nog moeten worden opgelost alvorens we dit kunnen realiseren, zoals beschikbaarheid van bouwlocaties, PFAS, stikstofuitstoot. Geld is waarschijnlijk niet het probleem, de overheid lijkt hier geen beperkingen te hebben en de nood is zo hoog, dat kopers hier ook nauwelijks belemmeringen zien. Dit betekent dat als de knelpunten worden opgelost, er een grote bouwvraag komt met bijbehorende vraag naar personeel en bouwmaterialen. Het eerste jaar zal een grote toename in de woningbouw echter nog niet aan de orde zijn; eerst moet er beleid worden gemaakt, dan bouwplannen en dan de procedures en vergunningen en vervolgens pas de uitvoering. Voor 2021 zal de woningbouwproductie overeenkomen met de productie van 2020, ongeveer 70.000 woningen.

Personeelstekort

De bouwproductie is het afgelopen jaar een paar procent teruggelopen. De oorzaak hiervan ligt vooral bij de Corona-maatregelen en in mindere mate ook bij PFAS-restricties en beperkingen door stikstofuitstoot. De verwachting is normaal gesproken dat de prijzen hierdoor zouden zakken. Dit blijkt echter niet zo te zijn. De meeste aannemers hebben afgelopen jaar zwarte cijfers geschreven en het aantal faillissementen daalt. Ook geven de meeste aannemers aan dat de werkvoorraad op orde is.

De bouw heeft een kleine dip ondervonden als gevolg van corona, maar het aantal banen heeft dit nauwelijks beïnvloed. In de installatiebranche dreigt zelfs een groot tekort aan personeel volgens Techniek Nederland. Hier komt nog bij dat door de verduurzaming juist een grote vraag naar technisch personeel ontstaat. Dit gaat invloed hebben op de loonkosten en dus ook op de bouwkosten.

Indien de woningbouwproductie aantrekt, heeft dit vanzelfsprekend gevolgen voor het personeelstekort en op de utiliteitsbouw.  De woningbouw trekt voor een deel aan dezelfde mensen.

Wijzigingen in de regelgeving

Vanaf 1 januari 2021 is het bouwbesluit gewijzigd.
BENG (Bijna energie neutrale gebouw) is van kracht voor nieuwe  bouwvergunningen. Ook is gasloos bouwen al vanaf 1 juli 2018 conform de Wet VET (Wet Voortgang Energietransitie) verplicht.

De meerkosten voor BENG zijn mede afhankelijk van de basis waarmee men vergelijkt. Grote utiliteitsprojecten zoals ziekenhuizen, grote kantoorcomplexen, hoge scholen en universiteitsgebouwen worden in het algemeen al aangesloten op een WKO-systeem met warmtepompen en zijn daarmee (althans voor wat betreft verwarming) gasloos en hebben daarmee ook al een reductie op primair fossiel energiegebruik. Bij onder meer woningbouw, kleinere kantoren en verzorgingshuizen kan de impact groter zijn.

De bouw- en investeringskosten door BENG zullen met 4 – 8% stijgen. Voor gasloos komt hier nog 4 -5% bij, maar dit was reeds vanaf juli 2018 verplicht. Voor gezondheidszorggebouwen en onderwijsgebouwen zal de stijging aan de bovenkant van deze range liggen (6 – 8%, exclusief gasloos) en voor bedrijfsgebouwen en kantoren aan de onderkant (4 – 6% exclusief gasloos). Deze stijging komt bovenop de structurele en conjuncturele stijgingen.

Vanuit de regelgeving zien we ook meer indirecte kosten komen. Een veiligheidsfunctionaris is natuurlijk belangrijk en ook wordt er steeds meer geëist omtrent verkeersmaatregelen rondom de bouw. Vanaf 1 januari 2022 wordt de Wet Kwaliteitsborging ingevoerd. Ook dit vraagt een extra inspanning van de aannemer.

Duurzaamheid

Voor bestaande bouw zijn diverse duurzaamheidsambities en convenanten opgesteld voor het terugdringen van het totaal aan CO₂ binnen de zorgen, zoals de routekaart voor CO₂-emissiereductie bij zorgvastgoed. Ambities om in 2030 een bepaald niveau te hebben (bijvoorbeeld bij zorggebouwen 49% reductie ten opzichte van 1990) zullen mogelijk extra druk geven op projecten binnen de zorg. Doordat de eis de gehele vastgoedportefeuille van een instelling betreft, zijn de kostenconsequenties per project per instelling verschillend. De instelling kan immers differentiëren en investeren in het vastgoed waar de duurzaamheidsopbrengst het hoogst is.

Circulair bouwen, een ambitie die veel vastgoedeigenaren hebben, zal vooralsnog ook een verhogend effect hebben op de initiële projectenkosten.

Indirecte kosten

De stijging van de indirecte kosten, met name de algemene bouwplaatskosten, hebben al geruime tijd een stijgende tendens. Dit wordt enerzijds veroorzaakt doordat we meer van de aannemer vragen en anderzijds door de steeds aanscherpende regelgeving.

We zien regelmatig dat de aannemer meer detailengineering moet doen dan voorheen. Dit kan zijn dat hij de definitieve constructieberekeningen moet maken of zelfs een deel van het ontwerp. Met name bij de installaties komt dat veelvuldig voor. Voorheen werd dit opgenomen in toeslagen, maar de trend is nu dat dit apart inzichtelijk wordt gemaakt. Hiernaast moet de aannemer steeds vaker verificaties van het ontwerp doen. Ook bij BREEAM-eisen komt er een administratieve last bij. Al deze uren worden in de begroting meegenomen. Ook het verwerken van alle tekeningen in BIM blijkt in begrotingen te worden meegenomen. Dit komt onder andere doordat de aannemer niet altijd de BIM tekeningen van de ontwerpers op voldoende niveau vindt. Nog steeds komt het voor dat werken in BIM kostenverhogend in plaats van kostenverlagend is. Dit biedt in elk geval kansen voor optimalisatie.

Bij grote projecten ziet men dat de aannemer een deel van het kantoor naar de bouwplaats brengt. Dit kan zijn de administratie, calculatie en soms zelfs HR en juridische ondersteuning. Deze uren worden opgevoerd in de ABK, terwijl ze in de Algemene Kosten van de aannemer zouden moeten zitten, volgens de EIB-publicaties. Je zou daarmee een verlaging van het percentage Algemene Kosten verwachten.

Zoals hiervoor gemeld stijgen de indirecte kosten vanuit de regelgeving.

 Bouwkosten

Grootste bedreiging voor het bouwvolume blijft de stikstofuitstoot. Hiervoor is nog geen oplossing, waardoor het verstrekken van bouwvergunningen onder druk staat. De prijzen van veel grondstoffen en producten zien we stijgen, ondanks dat er een crisis is. De CAO lonen in de bouw zijn op 1 december met 2% gestegen.

De Rabobank verwacht in 2021 een krimp van 3% in het volume van de woning- en utiliteitsbouw, maar momenteel is dit nog niet zichtbaar in de prijzen; de orderportefeuilles zijn nog gevuld.

De eerdere verwachting dat de prijzen in de loop van 2021 zullen dalen, lijkt niet uit te komen. Naar verwachting blijft de prijsontwikkeling de structurele kostenstijgingen (inflatie) volgen en is er nauwelijks een conjuncturele stijging of daling van de bouwkosten. Aan het eind van 2021, begin 2022 verwachten we wel een lichte conjuncturele daling, doordat de orderportefeuilles dan wat afnemen.

Onderstaande figuur geeft de verwachting van het kostenverloop over een aantal jaren weer.

In dit figuur is geen rekening gehouden met BENG en gasloos bouwen. De cijfers geven alleen de prijsfluctuaties aan; er is uitgegaan van prijsverloop van hetzelfde project gedurende de aangegeven periode. Indien we de gevolgen van regelgeving meenemen, zou er op 1 januari een extra sprong zijn van 4 – 8%. Dit betreft dan wel een project met een gewijzigd ontwerp.

Conclusie

Snelle wijzigingen in het bouwvolume zijn dit jaar niet te verwachten. De steeds aantrekkende regelgeving zorgt voor stijgingen van de bouwkosten. Daar staan dan wel lagere exploitatiekosten tegenover en voldoen de bouwplannen ook steeds beter aan de duurzaamheidsambities die opdrachtgevers in toenemende mate hebben.

Knelpunt blijft de beschikbaarheid van personeel, vooral in de installatiebranche. Voor nieuwbouw lijken de trends van voor corona opnieuw te worden gevolgd. Wij verwachten een stabilisatie van de conjuncturele bouwkostenstijging in de loop van 2021 en daarna een ontwikkeling die de structurele prijsontwikkeling volgt.