Lev­ens­du­urkosten, de voorde­len van deze methode

Geplaatst op 8 decem­ber 2020

We zeggen graag dat we goed door­dacht ontwer­pen en toekom­st­bestendi­ge gebouwen realis­eren. Toch ken­nen we alle­maal wel voor­beelden van gebouwen waar bin­nen 10 jaar grondi­ge ren­o­vaties nodig waren. Of waar het bin­nen­kli­maat jaren na de oplev­er­ing nog steeds te wensen over­li­et. Hoe zor­gen we ervoor dat we een ver­ant­wo­orde en duurzame invester­ings­besliss­ing kun­nen nemen? Dat begint met inzicht in de lev­en­scy­clus van het gebouw en de lev­ens­du­urkosten. Op het juiste moment én via een een­duidi­ge en objec­tieve meth­ode. In het tweede deel van deze serie leggen we uit wat lev­ens­du­urkosten zijn en wat ze essen­tieel maakt voor jouw project.

Levensduurkosten

Wat zijn levensduurkosten?

Met ‘lev­ens­du­urkosten’ bedoe­len we alle kosten in de ontwerp‑, real­isatie- en exploitatiefase (zie Figu­ur 1). Hier­mee breng je de totale kosten – of beter gezegd: de totale economis­che presta­tie – in beeld over de lev­en­scy­clus van een vast­goe­dob­ject (of een deel daarvan).

De exacte scope en loop­ti­jd varieert per project en per opdracht­gev­er. Ook het detail­niveau van de bereken­ing varieert. De meth­ode kan op strate­gisch niveau wor­den ingezet voor de bereken­ing van de lev­ens­du­urkosten van één of meer gebouwen. Ook de inzet op sys­­teem- of detail­niveau kan waarde­vol zijn. Bijvoor­beeld bij de keuze voor een vlo­er­afw­erk­ing in een bepaalde ruimte.

Meth­o­d­en

Bij de bereken­ing van de lev­ens­du­urkosten is de fac­tor tijd cru­ci­aal. De resul­tat­en kun­nen op ver­schil­lende manieren wor­den gep­re­sen­teerd. Het meest gebruikt zijn de ‘terugver­di­en­ti­jd’ en de ‘net­to con­tante waarde’ (NCW). Welke meth­ode het best past, is afhanke­lijk van het doel van de bereken­ing, het type project, de pro­ject­fase en de finan­ciële huishoud­ing van de opdracht­gev­er. In een lat­ere pub­li­catie gaan we hier dieper op in.

figuur 1

Figu­ur 1: de volledi­ge lev­en­scy­clus van vast­goed, opge­s­plitst in ontwerp, real­isatie en exploitatie.

Waarom zou je de levensduurkosten berekenen?

Inzicht

Je berekent de lev­ens­du­urkosten pri­mair om inzicht te kri­j­gen in alle rel­e­vante kosten tij­dens de gekozen analy­sepe­ri­ode. De lev­ens­du­urkosten wor­den aange­vuld met opbreng­sten en niet-finan­­ciële para­me­ters. Zo heb je volledig inzicht in de kasstromen van je project. Daarmee kun je de dis­cussie starten over de bal­ans tussen de euro’s en de waarde die je op lange ter­mi­jn creëert.

Onder­bouwing

Vaak wor­den de lev­ens­du­urkosten berek­end om ver­schil­lende vari­anten te vergelijken. Ver­vol­gens kan de economisch meest ver­ant­wo­orde vari­ant wor­den gekozen. Daarmee is deze meth­ode een sys­tem­a­tis­che en eerlijke onder­bouwing van de ontwerp- en invester­ings­beslissin­gen. De meth­ode stelt je in staat om vroegti­jdig bij te sturen. Natu­urlijk zijn lev­ens­du­urkosten niet het enige cri­teri­um voor een besliss­ing, maar het finan­ciële aspect is op deze manier wél goed geborgd.

Lange ter­mi­jn

Het is raadza­am om de lev­ens­du­urkosten al vroeg in het ontwikkel- en ontwerp­pro­ces te bereke­nen. In deze fas­es wor­den namelijk de beslissin­gen genomen met de groot­ste impact. Daar­door liggen hier ook de groot­ste kansen om de vast­goed­porte­feuille of het gebouw te opti­malis­eren. Figu­ur 2 laat dit mooi zien. Grofweg 80% van de lev­ens­du­urkosten wordt bepaald in de eerste 20% van het pro­ces. Het loont dus om tijdig te bereke­nen of de uit­gangspun­ten ook op lange ter­mi­jn tot de meest economis­che oploss­ing lei­den. Een iets hogere invester­ing kan zomaar lei­den tot lagere totale kosten.

Figuur 2

Figu­ur 2: de poten­tiële invloed op de lev­ens­du­urkosten en de kosten van wijzigin­gen (y‑as) uit­gezet in de tijd (x‑as). Bron: Bouwen is vooruitzien (2006), aangepast op 26 juni 2020 door de auteurs van deze publicatie.

Duurza­amheid

De bereken­ing van de lev­ens­du­urkosten vraagt om een langeter­mi­jn­visie op het project. Door alle fas­es van het project te beschouwen, denk je automa­tisch na over slim onder­houd en de hoogte van de energiereken­ing. Zo heeft inzicht in de lev­ens­du­urkosten direct en indi­rect een gun­stige invloed op de duurzame bouw en exploitatie van gebouwen.

Een ontwerp met lage lev­ens­du­urkosten heeft echter niet per defin­i­tie een lage milieu-impact. Ide­aliter wordt daarom ook berek­end wat de invloed is op het kli­maat. Dat gebeurt door de ecol­o­gis­che voetafdruk (bijvoor­beeld de CO2-uit­s­toot) van alle mate­ri­alen in het gebouw bij elka­ar op te tellen. Ook hier kijken we naar de hele lev­ens­du­ur. In vak­ter­men heet deze meth­ode een life cycle assess­ment (LCA). De com­bi­natie van lev­ens­du­urkosten (LCC) en LCA zegt iets over de bal­ans tussen economie en kli­maat. In een lat­ere pub­li­catie gaan we dieper in op de gelijkenis­sen tussen de LCA en de LCC, en hoe deze bal­ans kan wor­den ingezet om waarde en kosten op lange ter­mi­jn te kwantificeren.

In de vol­gende pub­li­catie best­e­den we aan­dacht aan het per­spec­tief: voor wie en wan­neer wordt een bereken­ing van de lev­ens­du­urkosten gemaakt? En is het ver­standig om in een vroege fase al een heel gede­tailleerde bereken­ing te maken?

Integraal rekenen aan kosten, opbrengsten en waarde. Nu en op termijn.

Het Rijksvast­goedbedri­jf, Life Cycle Vision, AT Osborne, IGG Bouwe­conomie en Brink werken de komende peri­ode samen aan het the­ma lev­ens­du­urkosten, in samen­spraak met de Ned­er­landse Verenig­ing voor Bouwkos­ten­deskundi­gen (NVBK) en de Dutch Asso­ci­a­tion of Cost Engi­neers (DACE). Met elka­ar gaan we op zoek naar defin­i­ties en reken­meth­od­es. Daar­bij zor­gen we vooral dat we dezelfde taal gaan spreken.

Tweede pub­li­catie Lev­ens­du­urkosten, novem­ber 2020.

Deel deze pagina via

Ook interessant