We zeg­gen graag dat we goed door­dacht ont­wer­pen en toe­komst­be­sten­di­ge gebou­wen rea­li­se­ren. Toch ken­nen we alle­maal wel voor­beel­den van gebou­wen waar bin­nen 10 jaar gron­di­ge reno­va­ties nodig waren. Of waar het bin­nen­kli­maat jaren na de ople­ve­ring nog steeds te wen­sen over­liet. Hoe zor­gen we ervoor dat we een ver­ant­woor­de en duur­za­me inves­te­rings­be­slis­sing kun­nen nemen? Dat begint met inzicht in de levens­cy­clus van het gebouw en de levens­duur­kos­ten. Op het juis­te moment én via een een­dui­di­ge en objec­tie­ve metho­de. In het twee­de deel van deze serie leg­gen we uit wat levens­duur­kos­ten zijn en wat ze essen­ti­eel maakt voor jouw project.

Levensduurkosten

Wat zijn levensduurkosten?

Met ‘levens­duur­kos­ten’ bedoe­len we alle kos­ten in de ontwerp‑, rea­li­sa­tie- en exploi­ta­tie­fa­se (zie Figuur 1). Hier­mee breng je de tota­le kos­ten – of beter gezegd: de tota­le eco­no­mi­sche pres­ta­tie – in beeld over de levens­cy­clus van een vast­goed­ob­ject (of een deel daarvan).

De exac­te sco­pe en loop­tijd vari­eert per pro­ject en per opdracht­ge­ver. Ook het detail­ni­veau van de bere­ke­ning vari­eert. De metho­de kan op stra­te­gisch niveau wor­den inge­zet voor de bere­ke­ning van de levens­duur­kos­ten van één of meer gebou­wen. Ook de inzet op sys­teem- of detail­ni­veau kan waar­de­vol zijn. Bij­voor­beeld bij de keu­ze voor een vloe­r­af­wer­king in een bepaal­de ruimte.

Metho­den

Bij de bere­ke­ning van de levens­duur­kos­ten is de fac­tor tijd cru­ci­aal. De resul­ta­ten kun­nen op ver­schil­len­de manie­ren wor­den gepre­sen­teerd. Het meest gebruikt zijn de ‘terug­ver­dien­tijd’ en de ‘net­to con­tan­te waar­de’ (NCW). Wel­ke metho­de het best past, is afhan­ke­lijk van het doel van de bere­ke­ning, het type pro­ject, de pro­ject­fa­se en de finan­ci­ë­le huis­hou­ding van de opdracht­ge­ver. In een late­re publi­ca­tie gaan we hier die­per op in.

figuur 1

Figuur 1: de vol­le­di­ge levens­cy­clus van vast­goed, opge­splitst in ont­werp, rea­li­sa­tie en exploitatie.

Waar­om zou je de levens­duur­kos­ten berekenen?

Inzicht

Je bere­kent de levens­duur­kos­ten pri­mair om inzicht te krij­gen in alle rele­van­te kos­ten tij­dens de geko­zen ana­ly­se­pe­ri­o­de. De levens­duur­kos­ten wor­den aan­ge­vuld met opbreng­sten en niet-finan­ci­ë­le para­me­ters. Zo heb je vol­le­dig inzicht in de kas­stro­men van je pro­ject. Daar­mee kun je de dis­cus­sie star­ten over de balans tus­sen de euro’s en de waar­de die je op lan­ge ter­mijn creëert.

Onder­bou­wing

Vaak wor­den de levens­duur­kos­ten bere­kend om ver­schil­len­de vari­an­ten te ver­ge­lij­ken. Ver­vol­gens kan de eco­no­misch meest ver­ant­woor­de vari­ant wor­den geko­zen. Daar­mee is deze metho­de een sys­te­ma­ti­sche en eer­lij­ke onder­bou­wing van de ont­werp- en inves­te­rings­be­slis­sin­gen. De metho­de stelt je in staat om vroeg­tij­dig bij te stu­ren. Natuur­lijk zijn levens­duur­kos­ten niet het eni­ge cri­te­ri­um voor een beslis­sing, maar het finan­ci­ë­le aspect is op deze manier wél goed geborgd.

Lan­ge termijn 

Het is raad­zaam om de levens­duur­kos­ten al vroeg in het ont­wik­kel- en ont­werp­pro­ces te bere­ke­nen. In deze fases wor­den name­lijk de beslis­sin­gen geno­men met de groot­ste impact. Daar­door lig­gen hier ook de groot­ste kan­sen om de vast­goed­por­te­feuil­le of het gebouw te opti­ma­li­se­ren. Figuur 2 laat dit mooi zien. Grof­weg 80% van de levens­duur­kos­ten wordt bepaald in de eer­ste 20% van het pro­ces. Het loont dus om tij­dig te bere­ke­nen of de uit­gangs­pun­ten ook op lan­ge ter­mijn tot de meest eco­no­mi­sche oplos­sing lei­den. Een iets hoge­re inves­te­ring kan zomaar lei­den tot lage­re tota­le kosten.

Figuur 2

Figuur 2: de poten­ti­ë­le invloed op de levens­duur­kos­ten en de kos­ten van wij­zi­gin­gen (y‑as) uit­ge­zet in de tijd (x‑as). Bron: Bou­wen is voor­uit­zien (2006), aan­ge­past op 26 juni 2020 door de auteurs van deze publicatie.

Duur­zaam­heid

De bere­ke­ning van de levens­duur­kos­ten vraagt om een lan­ge­ter­mijn­vi­sie op het pro­ject. Door alle fases van het pro­ject te beschou­wen, denk je auto­ma­tisch na over slim onder­houd en de hoog­te van de ener­gie­re­ke­ning. Zo heeft inzicht in de levens­duur­kos­ten direct en indi­rect een gun­sti­ge invloed op de duur­za­me bouw en exploi­ta­tie van gebouwen.

Een ont­werp met lage levens­duur­kos­ten heeft ech­ter niet per defi­ni­tie een lage mili­eu-impact. Ide­a­li­ter wordt daar­om ook bere­kend wat de invloed is op het kli­maat. Dat gebeurt door de eco­lo­gi­sche voet­af­druk (bij­voor­beeld de CO2-uit­stoot) van alle mate­ri­a­len in het gebouw bij elkaar op te tel­len. Ook hier kij­ken we naar de hele levens­duur. In vak­ter­men heet deze metho­de een life cycle assess­ment (LCA). De com­bi­na­tie van levens­duur­kos­ten (LCC) en LCA zegt iets over de balans tus­sen eco­no­mie en kli­maat. In een late­re publi­ca­tie gaan we die­per in op de gelij­ke­nis­sen tus­sen de LCA en de LCC, en hoe deze balans kan wor­den inge­zet om waar­de en kos­ten op lan­ge ter­mijn te kwantificeren.

In de vol­gen­de publi­ca­tie beste­den we aan­dacht aan het per­spec­tief: voor wie en wan­neer wordt een bere­ke­ning van de levens­duur­kos­ten gemaakt? En is het ver­stan­dig om in een vroe­ge fase al een heel gede­tail­leer­de bere­ke­ning te maken?

Inte­graal reke­nen aan kos­ten, opbreng­sten en waar­de. Nu en op termijn.

Het Rijks­vast­goed­be­drijf, Life Cycle Visi­on, AT Osbor­ne, IGG Bouw­eco­no­mie en Brink wer­ken de komen­de peri­o­de samen aan het the­ma levens­duur­kos­ten, in samen­spraak met de Neder­land­se Ver­e­ni­ging voor Bouw­kos­ten­des­kun­di­gen (NVBK) en de Dut­ch Asso­ci­a­ti­on of Cost Engi­neers (DACE). Met elkaar gaan we op zoek naar defi­ni­ties en reken­me­tho­des. Daar­bij zor­gen we voor­al dat we dezelf­de taal gaan spreken.

Twee­de publi­ca­tie Levens­duur­kos­ten, novem­ber 2020.