Lev­ens­du­urkosten, maak de juiste keuze op het juiste moment

Geplaatst op 23 feb­ru­ari 2021

We zeggen graag dat we goed door­dacht ontwer­pen en toekom­st­bestendi­ge gebouwen realis­eren. Toch ken­nen we alle­maal wel voor­beelden van gebouwen waar bin­nen 10 jaar grondi­ge ren­o­vaties nodig waren. Of waar het bin­nen­kli­maat jaren na de oplev­er­ing nog steeds te wensen over­li­et. Hoe zor­gen we ervoor dat we een ver­ant­wo­orde en duurzame invester­ings­besliss­ing kun­nen nemen? Dat begint met inzicht in de lev­en­scy­clus van het gebouw en de lev­ens­du­urkosten. Op het juiste moment én via een een­duidi­ge en objec­tieve methode.

Levensduurkosten, maak de juiste keuze op het juiste moment

Waar waren we gebleven en waar willen we het nu over hebben?

In de eerste twee pub­li­caties hebben we het gehad over wie wij zijn, wat lev­ens­du­urkosten zijn en waarom wij vin­den dat het bereke­nen van de lev­ens­du­urkosten nut­tig is.

In het derde deel van deze serie best­e­den we aan­dacht aan het per­spec­tief: voor wie en wan­neer wordt een bereken­ing van de lev­ens­du­urkosten gemaakt? En is het ver­standig om in een vroege fase al een heel gede­tailleerde bereken­ing te maken?

Ontwer­pen en realis­eren van nieuw vastgoed

Het zal je vast bek­end voorkomen; een ontwerpteam werkt een bouw­pro­ject uit. Archi­tecten en adviseurs mak­en een ontwerp en de kos­ten­deskundi­ge berekent de bijbe­horende invester­ingskosten. Keuzes wor­den gemaakt bin­nen het beschik­bare invester­ingskosten­bud­get. Als blijkt dat de invester­ingskosten boven het bud­get uitkomen, gaan we opti­malis­eren of bezuini­gen. Waar kan het een tand­je min­der? Er wor­den zo hier en daar ele­menten geschrapt of ver­soberd. Zo komen we bin­nen bud­get uit. Missie ges­laagd. Of kan dit beter?

Een langeter­mi­jn­visie loont

Het ontwerpteam heeft haar werk gedaan. Het project wordt gere­aliseerd en het gebouw wordt in gebruik genomen. Maar is het resul­taat wel opti­maal, zijn de bud­get­ges­tu­urde keuzes ook de beste keuzes op de lange ter­mi­jn? Het antwo­ord is: waarschi­jn­lijk niet. Het had beter gekund als niet alleen de ini­tiële kosten bepal­end waren geweest, maar ook was gedacht aan het lange ter­mi­jn­be­lang van de eige­naar, beleg­ger en gebruiker.

Er vol­gen nog tien­tallen jaren waarin dagelijks sprake is van kosten en opbreng­sten (denk daar­bij aan zonne- energie, maar ook aan arbei­d­spro­duc­tiviteit). Hier­bij gaat het alles bij elka­ar om veel hogere bedra­gen dan enkel de ini­tiële kosten. Het is dus wijsheid om daar tij­dens de plan­vorm­ing bij stil te staan, of beter: er bij het bud­get­teren in de ini­ti­ati­ef­fase aan te rekenen!

En de bestaande gebouwen?

Tot zover de nieuw­bouw­pro­jecten. De bestaande voor­raad moet wor­den onder­houden, ver­du­urza­amd of aangepast aan de actuele wensen en eisen. Miss­chien sluit de indel­ing niet meer aan op de eisen van de tijd, of moet de kli­maatin­stal­latie wor­den ver­van­gen. Hier is het advies het­zelfde: denk vooruit, reken vooruit. Zet alter­natieven naast elka­ar en breng focus aan op thema’s als energie, cir­cu­lar­iteit en toekomst­waarde. Hoe­lang gaat het gebouw nog mee, wat is opti­maal gegeven de invester­ings- en de exploitatiekosten? Het is echt niet nodig alle mogelijke vari­anten tot in detail door te reke­nen. Met logisch bere­deneren kom je al snel tot drie of vier kan­srijke opties.

Weet je alles na het mak­en van een levensduurkostenberekening?

Nee. Bij een vari­ante­nafweg­ing spe­len, naast finan­ciën, meer aspecten een belan­grijke rol. Denk aan kwal­i­tatieve aspecten als duurza­amheid, com­fort, gezond­heid en toekomst­waarde. Een lev­ens­du­urkosten­bereken­ing is geschikt om de finan­ciële com­po­nent van deze afweg­ing objec­tief en kwan­ti­tatief in beeld te bren­gen. De com­bi­natie van kwan­ti­tatieve en kwal­i­tatieve aspecten stelt je in staat de juiste besliss­ing te nemen.

Welk detail­niveau hanteer ik?

De kwan­ti­tatieve benader­ing kent ver­schillen in detail­niveau. Dat maakt de meth­ode geschikt voor toepass­ing in de vroege plan­fase waar­bij een abstracte benader­ing gewenst is. Maar ook bij een vergevorderd ontwerp biedt het kansen op een hoger detail­niveau. De ISO 15686 hanteert hier­voor de vol­gende begrip­pen: Strate­gisch niveau, Sys­teem­niveau en Detail­niveau. In onder­staand figu­ur staat een schema­tis­che weergave.

Figu­ur 1: vereen­voudigde weer­gave detail­niveaus ISO 15686

In Ned­er­land wordt de ISO 15686 niet door iedereen gebruikt. De NEN 2699 daar­ente­gen kent bij­na iedereen. Deze norm kan dienen als check­list, biedt een herken­baar for­mat en geeft hand­vat­ten voor het kiezen van

het juiste detail­niveau. De ene norm sluit de andere niet uit. We zien dat de detail­niveaus uit de NEN 2699 passen bin­nen de gedachte­gang van de ISO. In onder­staand figu­ur zijn de zes detail­niveaus aan de grafiek uit figu­ur 1 toegevoegd.

Figu­ur 2: vereen­voudigde weer­gave detail­niveaus ISO 15686, met toegevoegd de niveaus uit de NEN 2699

De keuze voor een detail­niveau in een bepaalde fase is natu­urlijk niet in beton gegoten. Je maakt per project of vari­ant de afweg­ing. Abstract of gedetailleerd.

Een voor­beeld: de keuze voor een kli­maatin­stal­latie. Wat zijn in zo’n geval de doorslaggevende aspecten? Niet de vlo­er­afw­erk­ing waar de instal­latie op staat, ook niet het onder­houd van de dakbe­dekking. Wel de invester­ingskosten, het energie­ver­bruik en het onder­houd van de instal­latie zelf. 

Het onder­zoek kan uit­gevo­erd wor­den op Sys­teem­niveau. Je kiest daar­bij voor een detail­niveau dat past bij de fase waarin het vraagstuk speelt. In dit geval in het begin van het ontwerp­tra­ject. Maak daar­bij gebruik van kosten­in­for­matie op het niveau van Ele­ment­clus­ters of Ele­menten. Kosten­in­for­matie die recht doet aan het ver­schil tussen de vari­anten, maar niet dis­pro­por­tion­eel gede­tailleerd is. In dit geval dus bijvoor­beeld niveau drie of vier uit de NEN 2699.

Een aan­tal vraagstukken speelt al eerder in de vast­goed­cy­clus. We denken daar nog niet aan sys­te­men of oplossin­gen. Bij een vraagstuk in de ini­ti­ati­ef­fase waar­bij je de afweg­ing wilt mak­en tussen eigen­dom en huur of  ver­bouw en nieuw­bouw, vol­staan kostenkenge­tallen. Waar je bij het eerdere voor­beeld vooral inzoomt op een enkel gebouwon­derdeel, is het belan­grijk hier naar het grotere plaat­je te kijken. Naast energie en onder­houd zijn ook de gemeen­telijke heffin­gen, de schoon­maakkosten en het beheer van invloed, en soms zelfs doorslaggevend. De com­bi­natie van de vroege plan­fase en het abstracte kosten­niveau maakt dat we hier spreken over Strate­gisch niveau. De kosten­in­for­matie die gebruikt wordt bevin­dt zich op het niveau van Rubrieken of Clus­ters. In dit geval dus bijvoor­beeld niveau een of twee uit de NEN 2699.

Om dit principe nog wat meer te duiden hebben we de grafiek voorzien van drie voor­beelden. In figu­ur 3 hebben de vol­gende voor­beelden een plaat­sje gekregen:

  • Huisvest­ing­sop­gave (eigen­dom of huur?). De keuze voor een benader­ing op Strate­gisch niveau met abstracte kosten­in­for­matie (niveau 1 of 2) lijkt het meest toepasbaar.
  • Con­struc­tieprincipe (droge of nat­te bouw?). De keuze voor een benader­ing op Sys­teem­niveau met

niet dis­pro­por­tion­eel gede­tailleerde kosten­in­for­matie (niveau 3 of 4) lijkt het meest toepasbaar.

  • Bin­nen­deu­rafw­erk­ing (geschilderd of kun­st­stof?). De keuze voor een benader­ing op Detail­niveau met detailkosten­in­for­matie (niveau 5 of 6) lijkt het meest toepasbaar.

Vanzelf­sprek­end kan het ook zo zijn dat je de bereken­ing van de huisvest­ing­sop­gave op een lat­er moment in je ontwikkel­tra­ject (opnieuw) beschouwd. Bijvoor­beeld als op basis van een defin­i­tief ontwerp een (defin­i­tieve) bereken­ing van de kost­pri­js­dekkende huur wordt opgesteld. Je zult dan zien dat de bereken­ingsmethod­iek langs de x en y‑as gaat bewe­gen. De oran­je pijlen illus­tr­eren dit.

Figu­ur 3: voor­beelden detailniveau 

Voor wie?

De lev­ens­du­urkosten­bereken­ing is op vele manieren inzetbaar. Dat maakt de groep die er baat bij kan hebben groot en divers. Een paar voor­beelden: de beleg­ger die een com­plex al dan niet aankoopt voor de ver­hu­ur, een schoolbestu­ur dat moet beslis­sen over het ver­van­gen van de lucht­be­han­del­ingsin­stal­latie, een won­ing­bouw­cor­po­ratie die een grootschalige ren­o­vatie af wil zetten ten opzichte van een beperk­te upgrade, maar ook een par­ti­c­uliere won­ing­bezit­ter die over­weegt zon­nepan­e­len te plaat­sen. Dus eigen­lijk voor iedereen die een goed onder­bouwd invester­ings­besluit wil nemen voor de lange ter­mi­jn. 

En verder?

In de vol­gende pub­li­catie best­e­den we aan­dacht aan de NEN2699, de detail­niveaus en het nut van bench­marken en kostenkenge­tallen. Je kunt deze pub­li­catie bin­nen een paar maan­den verwachten.

Deel deze pagina via

Ook interessant