We zeg­gen graag dat we goed door­dacht ont­wer­pen en toe­komst­be­sten­di­ge gebou­wen rea­li­se­ren. Toch ken­nen we alle­maal wel voor­beel­den van gebou­wen waar bin­nen 10 jaar gron­di­ge reno­va­ties nodig waren. Of waar het bin­nen­kli­maat jaren na de ople­ve­ring nog steeds te wen­sen over­liet. Hoe zor­gen we ervoor dat we een ver­ant­woor­de en duur­za­me inves­te­rings­be­slis­sing kun­nen nemen? Dat begint met inzicht in de levens­cy­clus van het gebouw en de levens­duur­kos­ten. Op het juis­te moment én via een een­dui­di­ge en objec­tie­ve methode.

Levensduurkosten, maak de juiste keuze op het juiste moment

Waar waren we geble­ven en waar wil­len we het nu over hebben?

In de eer­ste twee publi­ca­ties heb­ben we het gehad over wie wij zijn, wat levens­duur­kos­ten zijn en waar­om wij vin­den dat het bere­ke­nen van de levens­duur­kos­ten nut­tig is.

In het der­de deel van deze serie beste­den we aan­dacht aan het per­spec­tief: voor wie en wan­neer wordt een bere­ke­ning van de levens­duur­kos­ten gemaakt? En is het ver­stan­dig om in een vroe­ge fase al een heel gede­tail­leer­de bere­ke­ning te maken?

Ont­wer­pen en rea­li­se­ren van nieuw vastgoed

Het zal je vast bekend voor­ko­men; een ont­werp­team werkt een bouw­pro­ject uit. Archi­tec­ten en advi­seurs maken een ont­werp en de kos­ten­des­kun­di­ge bere­kent de bij­be­ho­ren­de inves­te­rings­kos­ten. Keu­zes wor­den gemaakt bin­nen het beschik­ba­re inves­te­rings­kos­ten­bud­get. Als blijkt dat de inves­te­rings­kos­ten boven het bud­get uit­ko­men, gaan we opti­ma­li­se­ren of bezui­ni­gen. Waar kan het een tand­je min­der? Er wor­den zo hier en daar ele­men­ten geschrapt of ver­so­berd. Zo komen we bin­nen bud­get uit. Mis­sie geslaagd. Of kan dit beter?

Een lan­ge­ter­mijn­vi­sie loont

Het ont­werp­team heeft haar werk gedaan. Het pro­ject wordt gere­a­li­seerd en het gebouw wordt in gebruik geno­men. Maar is het resul­taat wel opti­maal, zijn de bud­get­ge­stuur­de keu­zes ook de bes­te keu­zes op de lan­ge ter­mijn? Het ant­woord is: waar­schijn­lijk niet. Het had beter gekund als niet alleen de ini­ti­ë­le kos­ten bepa­lend waren geweest, maar ook was gedacht aan het lan­ge ter­mijn­be­lang van de eige­naar, beleg­ger en gebruiker.

Er vol­gen nog tien­tal­len jaren waar­in dage­lijks spra­ke is van kos­ten en opbreng­sten (denk daar­bij aan zon­ne- ener­gie, maar ook aan arbeids­pro­duc­ti­vi­teit). Hier­bij gaat het alles bij elkaar om veel hoge­re bedra­gen dan enkel de ini­ti­ë­le kos­ten. Het is dus wijs­heid om daar tij­dens de plan­vor­ming bij stil te staan, of beter: er bij het bud­get­te­ren in de ini­ti­a­tief­fa­se aan te rekenen!

En de bestaan­de gebouwen?

Tot zover de nieuw­bouw­pro­jec­ten. De bestaan­de voor­raad moet wor­den onder­hou­den, ver­duur­zaamd of aan­ge­past aan de actu­e­le wen­sen en eisen. Mis­schien sluit de inde­ling niet meer aan op de eisen van de tijd, of moet de kli­maat­in­stal­la­tie wor­den ver­van­gen. Hier is het advies het­zelf­de: denk voor­uit, reken voor­uit. Zet alter­na­tie­ven naast elkaar en breng focus aan op thema’s als ener­gie, cir­cu­la­ri­teit en toe­komst­waar­de. Hoe­lang gaat het gebouw nog mee, wat is opti­maal gege­ven de inves­te­rings- en de exploi­ta­tie­kos­ten? Het is echt niet nodig alle moge­lij­ke vari­an­ten tot in detail door te reke­nen. Met logisch bere­de­ne­ren kom je al snel tot drie of vier kans­rij­ke opties.

Weet je alles na het maken van een levensduurkostenberekening?

Nee. Bij een vari­an­ten­af­we­ging spe­len, naast finan­ci­ën, meer aspec­ten een belang­rij­ke rol. Denk aan kwa­li­ta­tie­ve aspec­ten als duur­zaam­heid, com­fort, gezond­heid en toe­komst­waar­de. Een levens­duur­kos­ten­be­re­ke­ning is geschikt om de finan­ci­ë­le com­po­nent van deze afwe­ging objec­tief en kwan­ti­ta­tief in beeld te bren­gen. De com­bi­na­tie van kwan­ti­ta­tie­ve en kwa­li­ta­tie­ve aspec­ten stelt je in staat de juis­te beslis­sing te nemen.

Welk detail­ni­veau han­teer ik?

De kwan­ti­ta­tie­ve bena­de­ring kent ver­schil­len in detail­ni­veau. Dat maakt de metho­de geschikt voor toe­pas­sing in de vroe­ge plan­fa­se waar­bij een abstrac­te bena­de­ring gewenst is. Maar ook bij een ver­ge­vor­derd ont­werp biedt het kan­sen op een hoger detail­ni­veau. De ISO 15686 han­teert hier­voor de vol­gen­de begrip­pen: Stra­te­gisch niveau, Sys­teem­ni­veau en Detail­ni­veau. In onder­staand figuur staat een sche­ma­ti­sche weergave.

Figuur 1: ver­een­vou­dig­de weer­ga­ve detail­ni­veaus ISO 15686

In Neder­land wordt de ISO 15686 niet door ieder­een gebruikt. De NEN 2699 daar­en­te­gen kent bij­na ieder­een. Deze norm kan die­nen als check­list, biedt een her­ken­baar for­mat en geeft hand­vat­ten voor het kie­zen van

het juis­te detail­ni­veau. De ene norm sluit de ande­re niet uit. We zien dat de detail­ni­veaus uit de NEN 2699 pas­sen bin­nen de gedach­te­gang van de ISO. In onder­staand figuur zijn de zes detail­ni­veaus aan de gra­fiek uit figuur 1 toegevoegd.

Figuur 2: ver­een­vou­dig­de weer­ga­ve detail­ni­veaus ISO 15686, met toe­ge­voegd de niveaus uit de NEN 2699

De keu­ze voor een detail­ni­veau in een bepaal­de fase is natuur­lijk niet in beton gego­ten. Je maakt per pro­ject of vari­ant de afwe­ging. Abstract of gedetailleerd.

Een voor­beeld: de keu­ze voor een kli­maat­in­stal­la­tie. Wat zijn in zo’n geval de door­slag­ge­ven­de aspec­ten? Niet de vloe­r­af­wer­king waar de instal­la­tie op staat, ook niet het onder­houd van de dak­be­dek­king. Wel de inves­te­rings­kos­ten, het ener­gie­ver­bruik en het onder­houd van de instal­la­tie zelf. 

Het onder­zoek kan uit­ge­voerd wor­den op Sys­teem­ni­veau. Je kiest daar­bij voor een detail­ni­veau dat past bij de fase waar­in het vraag­stuk speelt. In dit geval in het begin van het ont­werp­tra­ject. Maak daar­bij gebruik van kos­ten­in­for­ma­tie op het niveau van Ele­ment­clus­ters of Ele­men­ten. Kos­ten­in­for­ma­tie die recht doet aan het ver­schil tus­sen de vari­an­ten, maar niet dis­pro­por­ti­o­neel gede­tail­leerd is. In dit geval dus bij­voor­beeld niveau drie of vier uit de NEN 2699.

Een aan­tal vraag­stuk­ken speelt al eer­der in de vast­goed­cy­clus. We den­ken daar nog niet aan sys­te­men of oplos­sin­gen. Bij een vraag­stuk in de ini­ti­a­tief­fa­se waar­bij je de afwe­ging wilt maken tus­sen eigen­dom en huur of  ver­bouw en nieuw­bouw, vol­staan kos­ten­ken­ge­tal­len. Waar je bij het eer­de­re voor­beeld voor­al inzoomt op een enkel gebouw­on­der­deel, is het belang­rijk hier naar het gro­te­re plaat­je te kij­ken. Naast ener­gie en onder­houd zijn ook de gemeen­te­lij­ke hef­fin­gen, de schoon­maak­kos­ten en het beheer van invloed, en soms zelfs door­slag­ge­vend. De com­bi­na­tie van de vroe­ge plan­fa­se en het abstrac­te kos­ten­ni­veau maakt dat we hier spre­ken over Stra­te­gisch niveau. De kos­ten­in­for­ma­tie die gebruikt wordt bevindt zich op het niveau van Rubrie­ken of Clus­ters. In dit geval dus bij­voor­beeld niveau een of twee uit de NEN 2699.

Om dit prin­ci­pe nog wat meer te dui­den heb­ben we de gra­fiek voor­zien van drie voor­beel­den. In figuur 3 heb­ben de vol­gen­de voor­beel­den een plaats­je gekregen:

  • Huis­ves­tings­op­ga­ve (eigen­dom of huur?). De keu­ze voor een bena­de­ring op Stra­te­gisch niveau met abstrac­te kos­ten­in­for­ma­tie (niveau 1 of 2) lijkt het meest toepasbaar.
  • Con­struc­tie­prin­ci­pe (dro­ge of nat­te bouw?). De keu­ze voor een bena­de­ring op Sys­teem­ni­veau met

niet dis­pro­por­ti­o­neel gede­tail­leer­de kos­ten­in­for­ma­tie (niveau 3 of 4) lijkt het meest toepasbaar.

  • Bin­nen­deu­raf­wer­king (geschil­derd of kunst­stof?). De keu­ze voor een bena­de­ring op Detail­ni­veau met detail­kos­ten­in­for­ma­tie (niveau 5 of 6) lijkt het meest toepasbaar.

Van­zelf­spre­kend kan het ook zo zijn dat je de bere­ke­ning van de huis­ves­tings­op­ga­ve op een later moment in je ont­wik­kel­tra­ject (opnieuw) beschouwd. Bij­voor­beeld als op basis van een defi­ni­tief ont­werp een (defi­ni­tie­ve) bere­ke­ning van de kost­prijs­dek­ken­de huur wordt opge­steld. Je zult dan zien dat de bere­ke­nings­me­tho­diek langs de x en y‑as gaat bewe­gen. De oran­je pij­len illu­stre­ren dit.

Figuur 3: voor­beel­den detailniveau 

Voor wie?

De levens­duur­kos­ten­be­re­ke­ning is op vele manie­ren inzet­baar. Dat maakt de groep die er baat bij kan heb­ben groot en divers. Een paar voor­beel­den: de beleg­ger die een com­plex al dan niet aan­koopt voor de ver­huur, een school­be­stuur dat moet beslis­sen over het ver­van­gen van de lucht­be­han­de­lings­in­stal­la­tie, een woning­bouw­cor­po­ra­tie die een groot­scha­li­ge reno­va­tie af wil zet­ten ten opzich­te van een beperk­te upgra­de, maar ook een par­ti­cu­lie­re woning­be­zit­ter die over­weegt zon­ne­pa­ne­len te plaat­sen. Dus eigen­lijk voor ieder­een die een goed onder­bouwd inves­te­rings­be­sluit wil nemen voor de lan­ge ter­mijn. 

En ver­der?

In de vol­gen­de publi­ca­tie beste­den we aan­dacht aan de NEN2699, de detail­ni­veaus en het nut van ben­ch­mar­ken en kos­ten­ken­ge­tal­len. Je kunt deze publi­ca­tie bin­nen een paar maan­den verwachten.