Hoe ontwikkelen de bouwkosten zich? En wijkt dit af in de zorg of in het onderwijs? Kunnen we de kosten beïnvloeden? Wij houden u graag op de hoogte.
Externe factoren
De markt is op dit moment bijzonder ongewis. Er blijft een tekort aan personeel en grondstoffen. Aan de andere kant worden projecten stop gezet wegens de stikstofproblematiek en de PAS uitspraak van de Raad van State. Dit laatste heeft invloed op alle projecten, van klein tot groot, van een uitbouw van een woning tot een nieuw universiteitsgebouw. Dit kan grote invloed hebben op het bouwvolume en dus op de omzet in de bouw. Hierdoor wordt zelfs weer een verlies van banen in de bouw verwacht.
Hoe de markt van aannemers en leveranciers deze ontwikkelingen in hun prijsvorming meenemen, is nog even afwachten. Dit is natuurlijk mede afhankelijk van overheidsmaatregelen, die we op korte termijn mogen verwachten.
Hiernaast zien we ook een aanscherping van de eisen. Dit geldt met name voor het energieverbruik. We moeten van het gas af en vanaf medio 2020 geldt voor nieuwe bouwaanvragen de BENG eis. De energieprestatie voor bijna energieneutrale gebouwen is vastgelegd aan de hand van 3 eisen:
- De maximale energiebehoefte in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar.
- Het maximale primair fossiel energiegebruik, eveneens in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar.
- Het minimale aandeel hernieuwbare energie in procenten.
Er moet rekening worden gehouden met extra goed geïsoleerde gevels en daken, warmtepompen en veel PV-panelen. Met name voor ziekenhuizen is het voldoen aan de BENG eisen een zware opgave, maar ook voor onderwijsgebouwen moet rekening worden gehouden met een stijging van de investeringskosten met 3-7%.
De markt
Het is reeds zichtbaar dat de werkvoorraad in de bouw niet meer toeneemt. Het EIB signaleerde dit reeds vanaf juni, dus voordat de stikstofproblematiek echt duidelijk werd. De orderportefeuille is nog steeds wel gemiddeld bijna een jaar. Er zijn wel signalen dat de orderportefeuille van aannemers terugloopt, mede door de stikstofproblematiek. Dit kan echter snel omslaan als gevolg van overheidsbeslissingen.
We zien de loonkosten stijgen. De CAO lonen stijgen meer dan de inflatie. Hiermee wordt een achterstand goedgemaakt, die de afgelopen jaren was opgebouwd. Daarnaast heeft de schaarste aan personeel, inclusief ZZP-ers, een verder prijsopdrijvende invloed.
Toch is er een langzame afname van de stijging van de bouwkosten te signaleren. De bouwkosten stijgen dus wel en nog steeds meer dan de inflatie, maar de top van de markt is bereikt. De stijging boven de inflatie neemt af en een verdere daling naar de stijging conform inflatie is te verwachten.
De directe bouwkosten (materialen, montage-kosten) stabiliseren zich naar verwachting op korte termijn. We zien dit nu reeds gebeuren. De Algemene Bouwplaatskosten en overige staartkosten blijven wel relatief hoog, zoals wij eerder al aangaven.
Een deel van de stijging van de directe kosten is dus conjunctureel en een deel is structureel.
Conjunctuur
We zitten nog steeds in een hoogconjunctuur, maar het eind is in zicht. De prijzen stijgen nog wel sneller dan de structurele index, maar dit is beperkt. In de gezondheidszorg zien we nog steeds dat de budgetten worden geïndexeerd met de bouwkostenindex gezondheidszorg. Ook in het onderwijs hanteert men vaak de BDB-index voor schoolgebouwen. Helaas geven deze indexen alleen de structurele stijging aan, zodat de werkelijke stijging op dit moment hoger is. Zeker als de budgetten al enige jaren geleden zijn vastgesteld, en er geen rekening is gehouden met de conjunctuur, is er een reële kans dat ze nog te laag zijn.
De verwachting is dat de bouwkosten in 2019 nog steeds hoger uitkomen boven de structurele index (ca. 2% ) ten opzichte van 2018. Uitgaande van een structurele stijging van 2%, betekent dit dat de verwachting is dat de bouwkosten in 2019 ca. 4-5% hoger zijn dan in 2018. Vanaf 2020 neemt de stijging boven de index waarschijnlijk af, maar dat is medeafhankelijk van bovengenoemde marktfactoren.
Aanbesteden
De kans dat de prijzen op middellange termijn dalen is klein, tenzij de vraag stagneert doordat er geen vergunningen meer mogen worden afgegeven. De stijging neemt vanaf 2020 volgens verwachting af, maar er is nog steeds een stijging van de bouwkosten.
Er zijn diverse aanbestedingen, waarbij inschrijvers zich terugtrekken. Nog steeds maken de aannemers keuzes waarop ze gaan inschrijven. Aanbestedingen met één of twee aanbieders komen regelmatig voor. Om meer zekerheid te hebben dat er een aannemer belangstelling heeft, kan men kiezen voor een bouwteam. De aannemer helpt dan mee het ontwerp vanaf Voorlopig ontwerp of Definitief ontwerp te ontwikkelen tot een Technisch ontwerp. De opdrachtgever heeft dan zekerheid dat er een aannemer is en kan gebruik maken van de kennis van de aannemer. De aannemer heeft de zekerheid van een project, waarbij hij kan meesturen op de kwaliteit en risico’s en waarvoor hij een reële prijs ontvangt. Het is hierbij wel van belang om de taken en verantwoordelijkheden van de opdrachtgever, ontwerpteam en aannemer vast te leggen en afspraken te maken over de prijsvorming.
Een bouwteam is geen zekerheid dat het project binnen budget kan worden gerealiseerd. De aannemer is mede afhankelijk van leveranciers en ook bij de aannemer kan het voorkomen dat de offertes van leveranciers hoger blijken dan hij had verwacht. Bovendien is er bij de definitieve prijsvorming geen concurrentie meer en moet men er rekening mee houden dat bij een bouwteam ook een aannemer werk verzet in de bouwteamfase en dit moet worden betaald.
Een goed bestek, waarbij alleen risico’s bij de aannemer worden ondergebracht die bij de uitvoering behoren en die hij kan beïnvloeden, blijft een goede aanbestedingswijze. Voor welke aanbesteding men kiest, het blijft altijd van belang dat het budget reëel is. Dit is de basis, voor men aan een ontwerp of aanbesteding begint.