Hoe ont­wik­ke­len de bouw­kos­ten zich? En wijkt dit af in de zorg of in het onder­wijs? Kun­nen we de kos­ten beïn­vloe­den? Wij hou­den u graag op de hoogte.

Exter­ne factoren

De markt is op dit moment bij­zon­der onge­wis. Er blijft een tekort aan per­so­neel en grond­stof­fen. Aan de ande­re kant wor­den pro­jec­ten stop gezet wegens de stik­stof­pro­ble­ma­tiek en de PAS uit­spraak van de Raad van Sta­te. Dit laat­ste heeft invloed op alle pro­jec­ten, van klein tot groot, van een uit­bouw van een woning tot een nieuw uni­ver­si­teits­ge­bouw. Dit kan gro­te invloed heb­ben op het bouw­vo­lu­me en dus op de omzet in de bouw. Hier­door wordt zelfs weer een ver­lies van banen in de bouw verwacht.

Hoe de markt van aan­ne­mers en leve­ran­ciers deze ont­wik­ke­lin­gen in hun prijs­vor­ming mee­ne­men, is nog even afwach­ten. Dit is natuur­lijk mede afhan­ke­lijk van over­heids­maat­re­ge­len, die we op kor­te ter­mijn mogen verwachten.

Hier­naast zien we ook een aan­scher­ping van de eisen. Dit geldt met name voor het ener­gie­ver­bruik. We moe­ten van het gas af en van­af medio 2020 geldt voor nieu­we bouw­aan­vra­gen de BENG eis. De ener­gie­pres­ta­tie voor bij­na ener­gie­neu­tra­le gebou­wen is vast­ge­legd aan de hand van 3 eisen:

  1. De maxi­ma­le ener­gie­be­hoef­te in kWh per m2 gebruiks­op­per­vlak per jaar.
  2. Het maxi­ma­le pri­mair fos­siel ener­gie­ge­bruik, even­eens in kWh per m2 gebruiks­op­per­vlak per jaar.
  3. Het mini­ma­le aan­deel her­nieuw­ba­re ener­gie in procenten.

Er moet reke­ning wor­den gehou­den met extra goed geï­so­leer­de gevels en daken, warm­te­pom­pen en veel PV-pane­len. Met name voor zie­ken­hui­zen is het vol­doen aan de BENG eisen een zwa­re opga­ve, maar ook voor onder­wijs­ge­bou­wen moet reke­ning wor­den gehou­den met een stij­ging van de inves­te­rings­kos­ten met 3–7%.

De markt

Het is reeds zicht­baar dat de werk­voor­raad in de bouw niet meer toe­neemt. Het EIB sig­na­leer­de dit reeds van­af juni, dus voor­dat de stik­stof­pro­ble­ma­tiek echt dui­de­lijk werd. De order­por­te­feuil­le is nog steeds wel gemid­deld bij­na een jaar. Er zijn wel sig­na­len dat de order­por­te­feuil­le van aan­ne­mers terug­loopt, mede door de stik­stof­pro­ble­ma­tiek. Dit kan ech­ter snel omslaan als gevolg van overheidsbeslissingen.

We zien de loon­kos­ten stij­gen. De CAO lonen stij­gen meer dan de infla­tie. Hier­mee wordt een ach­ter­stand goed­ge­maakt, die de afge­lo­pen jaren was opge­bouwd. Daar­naast heeft de schaars­te aan per­so­neel, inclu­sief ZZP-ers, een ver­der prijs­op­drij­ven­de invloed.

Toch is er een lang­za­me afna­me van de stij­ging van de bouw­kos­ten te sig­na­le­ren. De bouw­kos­ten stij­gen dus wel en nog steeds meer dan de infla­tie, maar de top van de markt is bereikt. De stij­ging boven de infla­tie neemt af en een ver­de­re daling naar de stij­ging con­form infla­tie is te verwachten.

De direc­te bouw­kos­ten (mate­ri­a­len, mon­ta­ge-kos­ten) sta­bi­li­se­ren zich naar ver­wach­ting op kor­te ter­mijn. We zien dit nu reeds gebeu­ren. De Alge­me­ne Bouw­plaats­kos­ten en ove­ri­ge staart­kos­ten blij­ven wel rela­tief hoog, zoals wij eer­der al aangaven.

Een deel van de stij­ging van de direc­te kos­ten is dus con­junc­tu­reel en een deel is structureel.

Con­junc­tuur

We zit­ten nog steeds in een hoog­con­junc­tuur, maar het eind is in zicht. De prij­zen stij­gen nog wel snel­ler dan de struc­tu­re­le index, maar dit is beperkt. In de gezond­heids­zorg zien we nog steeds dat de bud­get­ten wor­den geïn­dexeerd met de bouw­kos­ten­in­dex gezond­heids­zorg. Ook in het onder­wijs han­teert men vaak de BDB-index voor school­ge­bou­wen. Helaas geven deze indexen alleen de struc­tu­re­le stij­ging aan, zodat de wer­ke­lij­ke stij­ging op dit moment hoger is. Zeker als de bud­get­ten al eni­ge jaren gele­den zijn vast­ge­steld, en er geen reke­ning is gehou­den met de con­junc­tuur, is er een reë­le kans dat ze nog te laag zijn.

Ont­wik­ke­ling bouwkosten

De ver­wach­ting is dat de bouw­kos­ten in 2019 nog steeds hoger uit­ko­men boven de struc­tu­re­le index (ca. 2% ) ten opzich­te van 2018. Uit­gaan­de van een struc­tu­re­le stij­ging van 2%, bete­kent dit dat de ver­wach­ting is dat de bouw­kos­ten in 2019 ca. 4–5% hoger zijn dan in 2018. Van­af 2020 neemt de stij­ging boven de index waar­schijn­lijk af, maar dat is mede­af­han­ke­lijk van boven­ge­noem­de marktfactoren.

Aan­be­ste­den

De kans dat de prij­zen op mid­del­lan­ge ter­mijn dalen is klein, ten­zij de vraag stag­neert door­dat er geen ver­gun­nin­gen meer mogen wor­den afge­ge­ven. De stij­ging neemt van­af 2020 vol­gens ver­wach­ting af, maar er is nog steeds een stij­ging van de bouwkosten.

Er zijn diver­se aan­be­ste­din­gen, waar­bij inschrij­vers zich terug­trek­ken. Nog steeds maken de aan­ne­mers keu­zes waar­op ze gaan inschrij­ven. Aan­be­ste­din­gen met één of twee aan­bie­ders komen regel­ma­tig voor. Om meer zeker­heid te heb­ben dat er een aan­ne­mer belang­stel­ling heeft, kan men kie­zen voor een bouw­team. De aan­ne­mer helpt dan mee het ont­werp van­af Voor­lo­pig ont­werp of Defi­ni­tief ont­werp te ont­wik­ke­len tot een Tech­nisch ont­werp. De opdracht­ge­ver heeft dan zeker­heid dat er een aan­ne­mer is en kan gebruik maken van de ken­nis van de aan­ne­mer. De aan­ne­mer heeft de zeker­heid van een pro­ject, waar­bij hij kan mee­stu­ren op de kwa­li­teit en risico’s en waar­voor hij een reë­le prijs ont­vangt. Het is hier­bij wel van belang om de taken en ver­ant­woor­de­lijk­he­den van de opdracht­ge­ver, ont­werp­team en aan­ne­mer vast te leg­gen en afspra­ken te maken over de prijsvorming.

Een bouw­team is geen zeker­heid dat het pro­ject bin­nen bud­get kan wor­den gere­a­li­seerd. De aan­ne­mer is mede afhan­ke­lijk van leve­ran­ciers en ook bij de aan­ne­mer kan het voor­ko­men dat de offer­tes van leve­ran­ciers hoger blij­ken dan hij had ver­wacht. Boven­dien is er bij de defi­ni­tie­ve prijs­vor­ming geen con­cur­ren­tie meer en moet men er reke­ning mee hou­den dat bij een bouw­team ook een aan­ne­mer werk ver­zet in de bouw­team­fa­se en dit moet wor­den betaald.

Een goed bestek, waar­bij alleen risico’s bij de aan­ne­mer wor­den onder­ge­bracht die bij de uit­voe­ring beho­ren en die hij kan beïn­vloe­den, blijft een goe­de aan­be­ste­dings­wij­ze. Voor wel­ke aan­be­ste­ding men kiest, het blijft altijd van belang dat het bud­get reëel is. Dit is de basis, voor men aan een ont­werp of aan­be­ste­ding begint.