Project omschrijving

Nieu­we huis­ves­ting voor Obvion

Obvi­on is een finan­ci­ë­le instel­ling met ruim 500 mede­wer­kers, geves­tigd in Heer­len. Adjunct-direc­teur Gui­do Sau­ren: ‘Wij heb­ben ver­schil­len­de loca­ties over­wo­gen voor onze nieu­we huis­ves­ting, óók bui­ten Heer­len. Maar wij vin­den dit de bes­te plek om meer inter­ac­tie tus­sen onder­wijs, onder­zoek en onder­ne­mers te ver­krij­gen. Neem de ont­wik­ke­ling van de Smart Ser­vi­ce Cam­pus , vrij­wel in onze ‘ach­ter­tuin’. Wij gelo­ven in co-cre­a­tie en sti­mu­le­ren samen­wer­king tus­sen keten­part­ners om te wer­ken aan de woon­op­los­sin­gen van de toekomst.’

Gui­do Sau­ren: ‘Nu wij ons voor lan­ge­re tijd ver­bin­den aan dit pand, gaan wij het gebouw toe­komst­be­sten­dig maken. Het gebouw krijgt straks van bin­nen een veel ope­ner karak­ter. Onze klant ver­dient de bes­te woon­plek, onze mede­wer­ker de bes­te werk­plek! Hier­mee dra­gen wij graag bij aan de dyna­miek die Heer­len verdient.’

De rol van AT Osborne
Obvi­on ziet huis­ves­ting als een krach­tig instru­ment om com­mer­ci­ë­le, beleids­ma­ti­ge en orga­ni­sa­to­ri­sche doel­stel­lin­gen te rea­li­se­ren. AT Osbor­ne werd gevraagd om een stra­te­gisch huis­ves­tings­plan te ont­wik­ke­len. Obvi­on gaf onze con­sul­tants de vol­gen­de aan­dachts­pun­ten mee:

  • Ver­taal het onder­ne­mings­be­leid naar een stra­te­gisch huisvestingsplan;
  • Stel ‘Het Nieu­we Wer­ken’ centraal;
  • Zorg voor flexi­be­le huis­ves­ting tegen zo voor­de­lig moge­lij­ke exploitatiekosten.

Onze ver­ta­ling van de huis­ves­tings­vraag van Obvi­on bestond uit een kwa­li­ta­tie­ve en een kwan­ti­ta­tie­ve com­po­nent. Het kwa­li­ta­tie­ve deel heb­ben we beschre­ven aan de hand van de ambi­ties van de orga­ni­sa­tie die van belang zijn voor de huis­ves­ting, de func­ti­o­ne­le uit­gangs­pun­ten en de tech­ni­sche eisen waar het gebouw aan moet vol­doen. Het kwan­ti­ta­tie­ve deel was een door­re­ke­ning van het beno­dig­de aan­tal m2 ver­huur­baar vloer­op­per­vlak­te op basis van scenarioanalyses.

Wonen en Wer­ken 2030
De ambi­ties heb­ben wij geba­seerd op bestaan­de beleids­do­cu­men­ten en op de door Obvi­on ont­wik­kel­de visie ‘Wonen 2030‘. Deze heb­ben wij ‘gespie­geld’ aan het Wer­ken 2030. Bij het ana­ly­se­ren van de ambi­ties heb­ben we de mede­wer­ker die bevlo­gen en betrok­ken is, auto­no­mie en vrij­heid ver­wacht en ver­ant­woor­de­lijk­heid neemt cen­traal gezet. Ook de rela­tie met keten­part­ners, klan­ten en stu­den­ten heb­ben we beke­ken. Ten der­de kwam cul­tuur­ver­an­de­ring aan de orde.

Op basis van de (scenario)analyse van de per­so­ne­le samen­stel­ling uit­ge­voerd met onder ande­re onze reken­tool ‘SQUARE-HNW’ [id1] heb­ben we de ruim­te­be­hoef­te vast­ge­steld. Met deze gege­vens en de uit­kom­sten van de ambi­tie-ana­ly­se heb­ben we een kader opge­steld waar­mee we drie huis­ves­tings­va­ri­an­ten aan het mana­ge­ment­team heb­ben voor­ge­legd. Op grond hier­van is de keu­ze gemaakt. Deze heb­ben we uit­ge­werkt en dit dien­de als input voor het locatieonderzoek.

Total cost of employee-methode
Het loca­tie­on­der­zoek heb­ben we toe­ge­spitst op Zuid-Lim­burg. Dit leid­de tot een aan­tal alter­na­tie­ven voor de hui­di­ge loca­tie. Na een uit­vraag en een mul­ti­cri­te­ria-ana­ly­se is er een keu­ze gemaakt voor drie aan­bie­ders van vast­goed. Op basis van onze uit­ge­brei­de uit­vraag kon­den deze con­cre­te huur­voor­stel­len doen. Deze vorm­den de input voor een exploi­ta­tie­be­gro­ting voor de toe­kom­sti­ge huis­ves­tings­kos­ten. Hier­bij waren niet de huur­prijs­ver­schil­len lei­dend, maar de exploi­ta­tie­kos­ten (total cost of employ­ee-metho­de). Daar­mee werd ook de basis gelegd voor de onder­han­de­lings­stra­te­gie en de uit­ein­de­lij­ke con­trac­te­ring vol­gens het nieu­we ROZ-Model, aan­ge­vuld met de bij­zon­de­re bepa­lin­gen en uit­slui­tin­gen om de rechts­po­si­tie van de huur­der meer gewicht te geven in dit model.

Fase 4
Na de vast­goed­stra­te­gie, het loca­tie­on­der­zoek en de con­trac­te­ring zijn we bezig met de vier­de fase. Momen­teel wordt het pro­gram­ma ‘Obvious Wor­king’ uit­ge­rold. Wij pas­sen namens de huur­der het gebouw aan en ver­ta­len het ver­an­der­ma­na­ge­ment in de orga­ni­sa­tie naar de nieuw­ste werk­plek­con­cep­ten, hos­pi­ta­li­ty en ver­an­de­ring in hou­ding en gedrag van mana­ge­ment en medewerkers.