Als we krantenkoppen lezen kan het in de bouw alle kanten uit: de rente loopt op, er komt een recessie, de inflatie stijgt tot ongekende hoogte, stikstofproblemen zijn voorlopig niet opgelost, materiaalprijzen gaan op en neer, tekort aan vakmensen, er komt een coronagolf aan (of niet) en daar overheen hebben we te maken met torenhoge energieprijzen. En er is ook nog een oorlog gaande waarvan de ontwikkelingen alles behalve voorspelbaar zijn.

Veel factoren die al langere tijd spelen en elkaar versterken of juist tegengesteld werken. Wat betekent dit voor de bouwkosten en hoe gaan we er mee om?

De vraag
Aannemers beginnen zich zorgen te maken over een orderportefeuille. Op korte en middellange termijn is de werkbezetting nog steeds goed. Op langere termijn is er meer onzekerheid. Dit wordt versterkt door de stijgende rente en de oplopende inflatie. Aanbestedingen blijven vaker binnen het budget, wat natuurlijk deels ook wordt veroorzaakt doordat opdrachtgevers meer budget reserveren.

Woningbouw is nog steeds nodig, maar bouwlocaties zijn er onvoldoende. Voordat de woningbouw op het gewenste niveau is, kan nog wel enige tijd duren. Er zijn te weinig bouwlocaties en voordat de voorbereiding en vergunningen er zijn, is er veel tijd verstreken. De trage oplossing van de stikstofproblematiek helpt ook niet.

De grote vraag blijft vooral bij verduurzaming, waarbij vooral installatiebedrijven en onderhoudsbedrijven worden gevraagd. De verduurzaming wordt nu niet alleen versneld door overheidsbeleid maar ook door de huidige hoge energieprijzen. Veel gebouweigenaren en gebruikers willen nu hun energierekening verlagen. Op langere termijn is dit prachtig, maar op korte termijn is dit lastig te realiseren.

Materiaalprijzen en energieprijzen
We zien op dit moment een stabilisering van grondstoffenprijzen. Staal bevindt zich vrijwel weer op het kostenniveau van begin dit jaar, maar dat is nog altijd aanzienlijk hoger dan een jaar geleden. De signalen zijn wel dat de productie van staalproducten (het aanbod) de vraag op korte termijn overschrijdt, zodat de prijzen zullen dalen. Ook de houtprijzen zijn door de piek heen en hebben een dalende trend. De koperprijs is 15 % lager dan de piek van maart 2022 en is nu ook lager dan begin van dit jaar. Kunststoffen en glas stijgen nog wel in prijs. Ook isolatiematerialen worden momenteel nog duurder, mede door de grote vraag.
Gemiddeld genomen kunnen we zeggen dat de materiaalprijzen momenteel redelijk stabiel zijn.

Hiernaast zijn de energieprijzen volop in beweging. Het zijn dagprijzen met grote uitschieters naar boven en naar beneden. Dit prijsniveau is momenteel een rollercoaster. Diverse materialen zoals staal, baksteen en vooral aluminium zijn energie-intensief en de productiekosten zijn hier sterk van afhankelijk. We hoeven er niet op te rekenen dat de energieprijzen binnen afzienbare tijd terugkomen op het niveau van half 2021 en de prijzen van deze producten zullen hier dan ook niet op terugkomen. Fluctuaties van de energieprijzen hebben invloed op de kosten van diverse bouwmaterialen.

Een ander aspect dat de kosten van bouwmaterialen omhoog stuwde was het dure transport. De kosten per zeecontainer waren meer dan vertienvoudigd tussen half 2021 en begin 2022, er nu is er weer driekwart van dit hoge prijs afgegaan. Nog steeds is dit meer dan half 2021, maar het scheelt wel aanzienlijk.

Schaarste
Tot voor kort was er schaarste aan bouwmaterialen, vooral door nasleep van de coronacrisis. Veel bedrijven hebben de productie inmiddels weer hervat en de grondstoffen, bouwmaterialen, componenten en halffabricaten zijn in het algemeen weer goed verkrijgbaar. Ook hier heeft de energieprijs invloed op. Bij hoge productiekosten door de hoge energieprijs zullen fabrieken die dure energie moeten inkopen, hun productie afschalen omdat zij verwachten dat de vraag zal afnemen indien ze de gestegen energiekosten doorrekenen in hun verkoopprijs.

Het tekort aan chips is verdwenen en dat resulteert in snellere leveringen en lagere prijzen.

Spannend is ook de beschikbaarheid van aardgas en andere energie. De gasvoorraden zijn gevuld, maar wat gebeurt er als er een strenge winter komt en wat gebeurt er volgend jaar? Bij een dreigend tekort moet de industrie als eerst zijn energieverbruik verlagen en dus zal bij een energietekort het aanbod van halffabricaten afnemen. De bouwproductie kan dan stagneren.

Schaarste aan vakpersoneel is er nog steeds en dat zal nog wel even zo blijven. In het bijzonder in de installatietechniek is dit het geval. Dat wordt nog versterkt door de grote vraag naar energiebesparende voorzieningen. Hopelijk zal het extra geld dat minister Dijkgraaf voor het MBO uitrekt op den duur voor meer vakpersoneel zorgen.

De schaarste aan transportmiddelen is nog niet weggewerkt, maar ten opzichte van enkele maanden terug is er een grote verbetering. Er zijn meer zeecontainers beschikbaar en ook het lage water van de grote rivieren is weer achter ons.

Inflatie en recessie
De inflatie lijkt voorlopig niet te stoppen. De inflatie die in de kranten wordt vermeld, is de CBS consumentenprijsindex. Deze wordt nu voor een zeer groot deel beïnvloed door de zeer hoge energieprijzen. De prijsstijgingen in de bouw lopen daar niet één op één mee op. Zoals hiervoor vermeld, gelden voor bouwmaterialen ook andere factoren.

De inflatie heeft wel invloed op de loonkosten; er volgt een gehele of gedeeltelijke prijscompensatie en dat werkt natuurlijk door in de bouwkosten. De overheid probeert met steunmaatregelen de inflatie te beteugelen (energiecompensatie/ plafondprijzen voor particulieren). Dit zal de loonkostenontwikkeling enigszins remmen, maar omdat producenten geen/ minder steun ontvangen, zullen zij de hogere energiekosten (deels) doorberekenen.

Hier tegenover staat dat veel economen een recessie verwachten. Daarmee zal de vraag naar bouwprojecten ook afnemen en een afnemende vraag resulteert in lagere aanneemsommen. De directe bouwkosten zijn natuurlijk hetzelfde, er zijn net zoveel materialen en arbeidsuren nodig. Wat er in rekening wordt gebracht, wordt mede door andere factoren bepaald. Bij lagere vraag zullen leveranciers, onderaannemers en aannemers hun winstpercentage verlagen en ook meer risico nemen bij een inschrijving. Als dit door de gehele keten gebeurt, heeft dit een grote impact op de eindprijs en aanneemsom.

Tevens stijgt de rente op leningen. De stijgende rente maakt de financierbaarheid en de business case voor de opdrachtgever onzeker of onhaalbaar

Risico’s voor de opdrachtgever en aannemer
Er lijkt meer stabiliteit in de prijzen te komen. Er is echter nog veel onzekerheid. Wat doen de energieprijzen, welke ontwikkelingen zijn er door de oorlog in Oekraïne? Komt er wel of geen recessie en blijft de inflatie op een hoog niveau? Krijgen we weer een coronapandemie met alle gevolgen van dien? Hoeveel stijgt de rente? Dit zijn alle aspecten waar de gehele bouwketen geen invloed op heeft; vraag en aanbod van bouwpartners bepalen deze aspecten niet.

Door deze onzekerheid blijven aannemers en leveranciers terughoudend met het overeenkomen van een vaste aanneemsom voor projecten met een middellange en lange doorlooptijd. De mogelijkheden hoe we hier mee kom kunnen gaan, hebben we in onze publicatie van mei 2022 uiteengezet.

Voor de opdrachtgevers blijft dit lastig en er zullen dan ook projecten worden uitgesteld totdat er meer zekerheid over de bouwsom aan het eind van het project is of totdat de risico’s ook voor de opdrachtgever beheersbaar zijn.

Bouwkosten op termijn
De angst voor een recessie is nadrukkelijk aanwezig en daarbij behoort ook de angst voor vraaguitval. Het resultaat hiervan is een dalende prijs of minder stijgende prijs dan we volgens de structurele invloeden mogen verwachten. BDB geeft al geruime tijd de verwachting aan dat de prijzen eind 2022 minder zullen stijgen dan de kosten van materiaal en arbeid. Materiaalprijzen lijken stabiel, maar energie- en loonkosten maken het geheel onzeker. De fluctuaties in materiaal- en energieprijzen die nu ruim een jaar bezig zijn, zijn ongekend.

De onderliggende vraag naar bouwprojecten zal hoog blijven. We hebben woningen nodig en de verduurzaming en de aanpak van het energievraagstuk zetten door. Of de behoefte aan bouwprojecten ook wordt omgezet in projecten die daadwerkelijk doorgaan, is onzeker. Veel bouwprojecten moeten doorgaan, maar echter niet tegen elke prijs.

Conclusie
Op korte termijn moeten we rekening houden met verder stijgende bouwkosten en aanneemsommen. Er zijn redenen om aan te nemen dat aanneemsommen stijgen en om aan te nemen dat ze dalen.

Een prijsstijging van meer dan 10% op jaarbasis ten opzichte van eind 2021 is al zichtbaar, maar de periode met grote prijsstijgingen is naar verwachting voorbij. Na de prijssprong is de komende 12 maanden nog een structurele prijsstijging van 4-5% te verwachten, maar de aanneemsommen zullen minder stijgen door conjuncturele ontwikkelingen. Hierna zullen de prijzen de lange termijnstijgingen de inflatie volgen, 2-3% per jaar.
De ontwikkelingen in de wereld blijven echter onzeker. Monitoring hiervan blijft noodzakelijk.