Dat de materiaalprijzen op dit moment sterk stijgen, is wel duidelijk. Bijna iedereen in de bouw heeft het erover en zelfs het NOS- en RTL-nieuws brengen dit prominent. Meteen ontstaat dan de vraag: wat betekent dit voor mijn huisvestingsvraagstuk of project en wat betekent dit op korte en lange termijn? Kunnen projecten nog wel doorgaan?

 

Oorzaken van de prijsstijgingen

Het eerste waar we naar moeten kijken is wat de oorzaak van deze prijsstijgingen is. Er zijn enkele algemene oorzaken, maar verder blijkt dat de oorzaak per materiaalsoort verschilt. We gaan hieronder in op de materialen die de grootste prijsstijgingen laten zien.

In het algemeen geldt dat er wereldwijd een grote vraag naar bouwmaterialen is, dat gepaard gaat met een verlaagd aanbod. Door de wereldwijde coronamaatregelen is de productiecapaciteit van veel halffabricaten en toeleveranciers teruggeschroefd en dit blijkt niet zo snel weer te herstellen.

Hiernaast zijn er logistieke problemen. Door corona bleken veel schepen en containers niet op de juiste plaats en de (relatief korte) blokkade van het Suezkanaal heeft ook doorgewerkt.

Een ander, minder goed zichtbaar aspect, is speculatie op termijnmarkten. De tussenhandel en de afnemers willen graag zekerheid op lange termijn en maken prijsafspraken. Dat is op zich een gezonde ontwikkeling. Als de prijzen gaan stijgen, zijn er echter ook speculanten die contracten aangaan en speculeren op prijsstijgingen met alleen het doel hieraan te verdienen. Hierdoor worden de materialen ook duurder.

Voor verschillende materialen komt hier nog bij:

• Hout: de prijsstijgingen van hout zijn sinds begin dit jaar met 5 – 60% gestegen. Bij leveringen op korte termijn van vurenhout wordt wel eens 100% genoemd. Naaldhout heeft de grootste stijging (50-60%). Tropisch hardhout kent een stijging van 10-25%. Plaatmaterialen kennen een stijging van 5 – 60%.
  De belangrijkste oorzaak van deze prijsstijgingen is de toenemende vraag. Tijdens de lockdown door corona is men wereldwijd aan het klussen geslagen. Tevens is er een toenemende vraag naar bouwen met duurzame materialen en hierbij valt de keus snel op hout.
  Een andere invloed is dat de VS de invoerheffing op Canadees hout heeft verhoogd, waardoor de VS nu veel meer hout uit Europa haalt. Hoewel er in Europa geen tekort aan productiebossen is, is er wel een tekort aan capaciteit in de houtzagerijen.
• Staal: de prijzen van stalen kokers en buizen zijn dit jaar soms tot 100% gestegen en kosten van stalen balken tot 50%. Hiervoor zijn er verschillende oorzaken. De productie was door corona sterk afgebouwd en de vraag blijkt nu veel sneller toe te nemen dan verwacht. Er zijn dus opstartproblemen. De vraag in de auto-industrie neemt snel toe en in China is er weer een grote vraag. Doordat China veel schroot heeft opgekocht, hebben de fabrieken elders in de wereld een tekort aan materiaal. De vraag zal ook hoog blijven doordat men in de VS grote infrastructurele projecten gaat doen.
• Koper: De stijgende vraag naar koper vanuit China was vorig jaar al de oorzaak van de sluipende groei van de prijs en dit jaar is kopererts weer 30% duurder geworden. De vraag naar koper is daar momenteel nu zo hoog, dat de reserves van producenten op het laagste pitje staan sinds tien jaar. De verwachting is dat ook hier de vraag hoog blijft.
• Kunststoffen: kunststoffen worden geproduceerd uit nafta. De lagere olieproductie als gevolg van corona resulteerde in een lagere beschikbaarheid van nafta. De prijs hiervoor stijgt dan weer. Ook is tijdens de coronapandemie de productie afgeschaald en blijken er productieverstoringen in de VS, door de strenge winter en door technische problemen. Prijsstijgingen tot 50% komen voor.
• Isolatiemateriaal: Met name PUR en PIR stijgen snel in prijs, tot 35%. De stijging heeft dezelfde oorzaken als bij de kunststoffen. Bovendien is er een grote vraag naar isolatiemateriaal door de verduurzamingsambitie.
• Aluminium en nikkel: door de stijgende vraag stijgen de kosten hiervan tot 15%.

Bovenstaande kostenstijgingen werken natuurlijk door in de bouwkosten. We moeten ons wel realiseren dat dit grondstoffen en halffabricaten betreft en nog geen eindproducten. De materialen moeten nog verder worden verwerkt en deze verwerkingskosten stijgen niet buitengewoon.

Wie betaalt de prijsverhogingen?

Bij projecten waar nog geen aanbieding van is ontvangen, worden de hogere kosten in de aanbieding verwerkt. De aanbieder zal aanbieden voor prijspeil heden. Indien een vaste prijs tot einde werk is gevraagd, is het niet uit te sluiten dat een aanbieder hiermee niet akkoord gaat. Staalleveranciers bieden momenteel aan met dagprijzen en vermelden dat ze eventuele prijsstijgingen volledig zullen doorrekenen.

Bij een lopende opdracht, waarbij is afgesproken dat deze prijsvast tot einde werk is, kan een aannemer bij extreme prijsstijgingen de rekening wel (deels) bij de opdrachtgever leggen. In het begin van deze eeuw gebeurde dit ook, toen de staalprijzen buitensporig stegen door de enorme vraag uit China; opdrachtgevers hebben toen in een aantal gevallen extra betaald. Het is echter nergens vastgelegd wat extreme prijsstijgingen zijn. Er zijn partijen die 5% extreem vinden, maar 5% waarvan en over welke periode? 5% over een bouwperiode van 2 jaar is niet extreem. Als het alleen materialen betreft die slechts een klein deel van de totale kosten zijn, is het anders dan materialen die het grootste deel van de aanneemsom uitmaken. Met andere woorden: een aannemer zal bij grote prijsstijgingen in overleg moeten treden met de opdrachtgever en het financiële probleem open op tafel moeten leggen.

Bouwkosten op termijn

Hoe gaan de prijsontwikkelingen verder? Een aantal van de oorzaken zijn tijdelijk; corona en opstartproblemen zullen binnen enkele maanden waarschijnlijk wel zijn verholpen en ook de logistiek wordt aangepakt. Realiseren van extra productiecapaciteit bovenop de beschikbaarheid van voor corona kost wel extra tijd. Ook zal de vraag naar hout hoog blijven, mede door de duurzaamheidsambities. Ook de vraag naar staal blijft volgens verwachting hoog. Speculaties op de termijnmarkt en de olieprijzen zijn nauwelijks te voorspellen. Uit veel publicaties blijkt dat ook de leveranciers geen uitspraak durven te doen over de verdere prijsontwikkelingen.

Het is wel reëel te verwachten dat de prijsstijgingen zullen afvlakken in de loop van 2021. Het is ook niet uit te sluiten dat er ten opzichte van de huidige pieken in de loop van 2021 en 2022 een correctie naar beneden zal plaatsvinden voor een aantal soorten materialen, maar niet alle.

Budgetten voor projecten op langere termijn

Voor projecten op korte termijn moet de opdrachtgever rekening houden met extra verhogingen. Vooral projecten met veel hout en staal zullen ca. 5 tot wel 10% duurder worden. En als het voornamelijk hout- of staalbouw betreft nog wel meer. Indien een opdrachtgever een vaste prijs wenst, zal de aannemer hiervoor een extra risico-opslag hanteren, of mogelijk de vaste prijs niet accepteren. Het verleggen van risico’s naar de aannemer leidt niet altijd tot de meest gunstige uitkomst.

Voor projecten die nu in de opstartfase zijn en start van de realisatie over enkele jaren plaatsvindt, kan de ‘normale’ indexatie worden geprognosticeerd. Wel is een regelmatige controle van de prijsstijgingen nodig.

Leveringsproblemen

De prijsstijgingen zijn al een vervelend aspect. Wat hier nog bijkomt, is dat diverse materialen niet (op tijd) leverbaar zijn, ook niet als je zondermeer de hoge prijs betaalt. Dit legt een extra druk op het bouwproces en de planningsonzekerheid. Het vraagt dan ook om tijdige bestelling met goede afspraken, zodat consequenties van eventuele leveringsproblemen zo spoedig mogelijk inzichtelijk zijn. Een uitdaging is om er in het ontwerp al rekening mee te houden door, waar mogelijk, meer levering zekere (lokale) materialen te kiezen.

Alternatieven

Bij projecten op korte termijn kan het aantrekkelijk zijn alternatieve materialen te selecteren. Een dure houtsoort kan worden vervangen door een goedkopere soort en kunststof leidingen in plaats van stalen leidingen. Een aanpassing in een bestaand ontwerp kost echter ook geld, dus deze oplossing is meer van toepassing voor nog in ontwikkeling zijnde projecten. Let hierbij wel op de totale levensduurkosten. Als bijvoorbeeld het onderhoud van de alternatieve materialen meer kost, de kwaliteit minder is of de levensduur korter,  moet dit worden meegenomen in de keuzes.

Stimulans circulair bouwen

Gelukkig biedt elke crisis ook nieuwe kansen. Schaarste aan nieuwe materialen geeft nu juist extra stimulans voor hergebruik van materialen en circulair bouwen in al haar diverse uitingsvormen en ook aan meer lokaal verkrijgbare materialen. De verkrijging van gebruikte materialen met een voldoende kwaliteitsniveau is in de regel vooralsnog arbeidsintensief. Met hogere prijzen voor nieuwe materialen wordt deze keuze aantrekkelijker. Zeker in het kader van duurzaamheid is dit een welkom voordeel. Daarover berichten we u graag een volgende keer.

Tenslotte

De BDB index toont nog geen bijzondere stijging bij nieuwbouw van utiliteitsgebouwen, dus dat lijkt mee te vallen. Echter bij aanbestedingen op korte termijn, met betrekkelijk veel staal en hout, adviseren we rekening te houden met 5-10% prijsstijgingen. En bij projecten met voornamelijk hout of staal met hogere stijgingen. Maak afspraken met de aannemer hoe om te gaan met prijsstijgingen en leg bij voorkeur niet alle risico’s bij de aannemer. Bij een lager risico voor de aannemer ben je als opdrachtgever bovendien een aantrekkelijke partij om mee samen te werken. De kosten van, en het risico op, prijsstijgingen komen uiteindelijk voor rekening van de opdrachtgever. Ook geldt dat hoge prijzen leiden tot vraaguitval. Dat is voor niemand een prettig perspectief.

Bij aanbestedingen over twee jaar of meer adviseren we in de budgettering rekening te houden met de normale historische prijsstijgingen van 2-2,5% per jaar.