Lek­ker­Wo­nen in Lek­ker­kerk is een klei­ne woning­cor­po­ra­tie met 4.500 wonin­gen in beheer. Ze staan voor een enor­me opga­ve; twee der­de van de por­te­feuil­le is ver­ou­derd en moet ver­duur­zaamd wor­den. Het bestuur heeft ook een wen­sen­lijst voor­waar­den: het moet snel, zo veel moge­lijk cir­cu­lair, gezond, com­for­ta­bel, zon­der hin­der voor en met inspraak van bewo­ners, ener­gie­arm en ja, toch ook wel goed­koop. Dan heb­ben we het nog niet eens over de ver­an­de­ren­de eisen van bui­ten, bij­voor­beeld voor stik­stof en PFAS. De capa­ci­teit van de orga­ni­sa­tie is beperkt, elk pro­ject wordt apart gecon­trac­teerd bij enke­le loka­le aan­ne­mers en Lek­ker­Wo­nen moet moei­te doen om haar eigen beleid in de pro­jec­ten terug te zien. Met de hui­di­ge aan­pak van pro­jec­ten gaat het niet luk­ken. Hoe dan wel?

innovatie en samenwerken

Een pro­cesin­no­va­tie

Het voor­beeld van Lek­ker­Wo­nen staat niet op zich­zelf. De uit­da­gin­gen in de bouw zijn dui­de­lijk en voor mees­te lezers bekend; de pla­neet, kli­maat­doel­stel­lin­gen, beleid en regel­ge­ving vra­gen om een ver­snel­ling van cir­cu­lair bou­wen. We horen tel­kens van tech­no­lo­gi­sche ont­wik­ke­lin­gen en inzich­ten die zich in steeds hoger tem­po opvol­gen. Zelfs de Coro­na-cri­sis zorgt voor een vrucht­ba­re bodem.

Cir­cu­lair innovatiepartnerschap

Alleen is de bouw een zich lang­zaam ont­wik­ke­len­de sec­tor, waar inno­va­tie wei­nig ruim­te krijgt. De gebaan­de paden zoals inkoop­pro­ces­sen zijn geen goed hand­vat om dit te door­bre­ken, zoals het bestuur van Lek­ker­Wo­nen ook heeft gezien. Dus pre­sen­te­ren we een pro­cesin­no­va­tie als breekijzer.

Het Cir­cu­lair Inno­va­tie­part­ner­schap slin­gert cir­cu­lai­re inno­va­ties juist aan en zorgt voor co-cre­a­tie tus­sen opdracht­ge­ver en opdracht­ne­mers op de ove­ri­ge eisen en de wen­sen. Zij wer­ken al in een heel vroe­ge ont­wik­ke­lings­fa­se samen, waar­door opga­ve en oplos­sin­gen eer­der samen­ko­men. Het resul­taat: een beter, snel­ler en goed­ko­per pro­ces met op het doel en gebrui­ker toe­ge­spit­ste oplossingen.

Het Cir­cu­lair Inno­va­tie­part­ner­schap is een cock­tail van diver­se zeer mooie ingre­di­ën­ten die al in de markt beschik­baar zijn, maar we pas­sen ze nog niet teza­men, robuust genoeg of groot­scha­lig toe. De cock­tail com­bi­neert cir­cu­lai­re ambi­ties met het inno­va­tie­part­ner­schap en struc­tu­re­le, wer­ke­lij­ke samenwerking.

Het is daar­mee een nieu­we manier voor het con­trac­te­ren van part­ners uit de markt voor cir­cu­lai­re bouw­pro­jec­ten. Dit is een model voor over­he­den zoals gemeen­tes en het Rijks­vast­goed­be­drijf, maar ook bij­voor­beeld voor groot-vast­goed­be­zit­ters zoals vast­goed­be­leg­gers en woning­cor­po­ra­ties als Lek­ker­Wo­nen. Het kan lei­den tot het baan­bre­kend ver­duur­za­men van hun vastgoedportfolio.

In vijf stap­pen cir­cu­lai­re innovaties

Het prin­ci­pe is als volgt:

  1. For­mu­leer ambi­ties en doel­stel­lin­gen: stel een hoge ambi­tie cen­traal voor het cir­cu­lair ver­duur­za­men van het port­fo­lio. Uiter­aard kun­nen hier ook ande­re ambi­ties wor­den toe­ge­voegd van­uit de wen­sen­lijst, zoals in de intro­duc­tie benoemd. Wees wel voor­zich­tig met het sta­pe­len van ambi­ties en zo daar­bij zoveel moge­lijk inte­gra­li­teit. Vul de ambi­ties in met con­cre­te doel­stel­lin­gen op lan­ge­re termijn.
  2. Ga een part­ner­schap aan: zoek een wer­ke­lij­ke samen­wer­king met de markt, geba­seerd op de begin­se­len gelijk­waar­dig­heid, ver­trou­wen en trans­pa­ran­tie. Durf op die begin­se­len in de selec­tie te stu­ren en op basis daar­van één par­tij te con­trac­te­ren. Eer­lijk geld voor eer­lijk werk is daar­bij een logisch prin­ci­pe voor de prijs­op­bouw, niet een com­pe­ti­tie op de laag­ste prijs in een kort­du­rend aan­be­ste­dings- of inkooptraject.
  3. For­mu­leer een lan­ge-ter­mijn-stra­te­gie voor het part­ner­schap: een lang­ja­ri­ge samen­wer­king nodigt uit tot: 
    • het opbou­wen van een samenwerking,
    • com­mit­ment van team en inzet,
    • het opbou­wen van ken­nis van elkaars orga­ni­sa­tie, con­text en stakeholders,
    • het doen van investeringen,
    • het sys­te­ma­tisch inno­ve­ren en imple­men­te­ren van die innovaties,
    • het ont­wik­ke­len van een geza­men­lij­ke leerlijn,
    • het cre­ë­ren van geza­men­lij­ke belan­gen: het ver­vul­len van ambi­ties en doelstellingen,
    • de tijd om te leren, door te groei­en en het con­ti­nu meten, moni­to­ren en flexi­bel inrich­ten van de ambi­ties, doel­stel­lin­gen, samen­wer­king en KPI’s, en
    • het opbou­wen van exter­ne expo­su­re, net­wer­ken en het betrek­ken van ketenpartners.
  4. Ga een geza­men­lijk Research & Devel­op­ment­tra­ject aan: er zijn steeds meer ont­wik­ke­lin­gen bin­nen cir­cu­lair bou­wen. Om echt gro­te bespa­rin­gen te rea­li­se­ren, stan­daar­den te ont­wik­ke­len en con­ti­nu inno­va­ties door te blij­ven voe­ren, is de aan­be­ste­dings­pro­ce­du­re van het inno­va­tie­part­ner­schap de aan­ge­we­zen pro­ce­du­re. Als de ambi­ties en doel­stel­lin­gen dus­da­nig zijn dat deze nog niet op een vol­doen­de niveau op de markt beschik­baar zijn, kan deze pro­ce­du­re wor­den toe­ge­past. Voor par­tij­en die op grond van de aan­be­ste­dings­wet niet aan­be­ste­dings­plich­tig zijn zoals de mees­te pri­va­te par­tij­en, is de pro­ce­du­re altijd toe te pas­sen. Het gro­te voor­deel is dat de pro­bleem­ei­ge­naar en de oplos­ser samen aan één tafel zit­ten. Dit zorgt voor een snel­kook­pan met inno­va­tie- en ont­wik­kel­kracht bij de markt­par­tij. Boven­dien is het een spring­plank voor de bre­de­re markt om te inno­ve­ren. Ook de afval­len­de par­tij­en heb­ben name­lijk geproefd aan – en gewerkt met – inno­va­ties en ont­wik­kel­tra­jec­ten. Zij wor­den daar­mee gesti­mu­leerd dit ook bui­ten deze aan­be­ste­ding ver­der toe te pas­sen en door te ont­wik­ke­len. Er zijn immers vele orga­ni­sa­ties met ver­ge­lijk­ba­re ambi­ties en doelstellingen.
  5. Lan­ceer de ont­wik­ke­ling in de prak­tijk: de opdracht­ge­ver is in het part­ner­schap een ware ‘launching cus­to­mer’. Door de inno­va­tie direct te imple­men­te­ren krijgt de markt­par­tij een steun­tje in de rug. Ande­re poten­ti­ë­le klan­ten kun­nen zien dat een inno­va­tie is bewe­zen en het zo van de plank inkopen.

Lek­ker­Wo­nen, vijf jaar later…

Lek­ker­Wo­nen is met het Cir­cu­lair Inno­va­tie­part­ner­schap aan de slag gegaan. Ze zijn begon­nen met een Ambi­tie­work­shop. In een mid­dag­je kon­den ze zo bepa­len waar voor hen de nadruk de komen­de jaren op moest komen te lig­gen: hoge huur­der­ste­vre­den­heid, 100% cir­cu­lair bou­wen in 2030 en 20% lage­re onder­houds­kos­ten. Deze ambi­ties zijn vast­ge­legd in een samen­wer­kings­over­een­komst en in een markt­con­sul­ta­tie voor­ge­legd aan de markt. Na enke­le aan­pas­sin­gen zijn ze een aan­be­ste­ding gestart en heb­ben ze de per­fec­te samen­wer­kings­part­ner gevon­den: Lek­ker­Bou­wen. Een par­tij die regi­o­naal ope­reert, met Lek­ker­Wo­nen mee­denkt en al idee­ën heeft over het beha­len van de ambi­ties. Het eer­ste jaar was wen­nen aan de nieu­we werk­wij­ze en daar heb­ben par­tij­en mee geëx­pe­ri­men­teerd. Nu leg­gen zij bij de start van elk pro­ject KPI’s vast. Die bepa­len hoe­veel het pro­ject bij­draagt aan de te beha­len ambi­ties. Ook loopt er paral­lel een R&D‑traject waar­in eerst cir­cu­lai­re kozij­nen en vloe­ren zijn bedacht en nu gewerkt wordt aan alter­na­tie­ven voor pur­schuim. Dit gebeurt samen met part­ners. En het werkt. De huur­der­ste­vre­den­heid is geste­gen, onder­houds­kos­ten zijn gedaald en het lijkt als­of het eer­ste 100% cir­cu­lai­re pro­ject al voor 2030 wordt uitgevoerd!

Met het Cir­cu­lair Inno­va­tie­part­ner­schap maak je een gro­te impact

Door op deze ver­nieu­wen­de manier ver­duur­za­mings­pro­jec­ten op te pak­ken, bereik je twee din­gen: groot­scha­li­ge ver­duur­za­ming van de gebouw­de omge­ving en een sec­tor­bre­de sprong vooruit.

Voor vast­goed­ei­ge­na­ren met gro­te portfolio’s is het Cir­cu­lair Inno­va­tie­part­ner­schap inte­res­sant. De Bou­wa­gen­da laat zien dat de gebouw­de omge­ving als geheel ver­ant­woor­de­lijk is voor 25% van de CO2-uit­stoot in Neder­land, 50% van het grond­stof­ge­bruik en de bouw pro­du­ceert bij­na 25% van als ons afval[4]. Het Cir­cu­lair Inno­va­tie Part­ner­schap is boven­dien goed toe­pas­baar in ande­re vel­den bin­nen de bouw­sec­tor, zoals water­bouw, groen­voor­zie­ning, rail- en weginfrastructuur.

Ook woon­cor­po­ra­tie Lek­ker­wo­nen kan hier­mee een gro­te stap maken. Alge­me­ne cij­fers laten zien dat er in Neder­land medio 2015 cir­ca 1,5 mil­joen soci­a­le huur­wo­nin­gen met een ener­gie­la­bel C of lager zijn. Als deze wonin­gen niet alleen wor­den ver­duur­zaamd, maar tevens cir­cu­lair wor­den gere­no­veerd, kan een gro­te bij­dra­ge wor­den gele­verd aan de tran­si­tie naar een cir­cu­lai­re eco­no­mie. Daar­naast kan Lek­ker­Wo­nen ook over­we­gen haar wen­sen­lijst mee te nemen in de samen­wer­king, zodat ook gezond­heid, com­fort, hin­der voor bewo­ners, ener­gie en kos­ten niet wor­den vergeten.

De prak­tijk laat het zien: tijd voor de vol­gen­de stap in inkoop en contractering

Met dit con­trac­te­rings­mo­del komen ver­schil­len­de inno­va­tie­ve con­cep­ten op een ver­nieu­wen­de manier samen: de pro­ce­du­re van het inno­va­tie­part­ner­schap, een alli­an­tie of bouw­team con­cept en het con­trac­te­ren van een ambi­tie en lang­ja­ri­ge samen­wer­king geëx­pe­ri­men­teerd in de (uti­li­teits-) bouw, GWW, lucht­vaart, onder­wijs en nuts­sec­to­ren. Geza­men­lijk zijn ze nog niet toe­ge­past. Door best prac­ti­ces uit de eer­der­ge­noem­de sec­to­ren te benut­ten heb­ben opdracht­ge­vers een soli­de uit­gangs­punt. AT Osbor­ne bege­leidt reeds ver­schil­len­de opdracht­ge­vers bij het uit­rol­len van delen van het con­cept. Denk aan duur­za­me oevers, cir­cu­lai­re bank­kan­to­ren en een ver­duur­za­mings­pro­gram­ma voor 3000 soci­a­le huur­wo­nin­gen. Het vraagt wat lef van onze opdracht­ge­vers, maar dat is ook nodig om de kli­maat­doe­len op onder meer CO2-reduc­tie en cir­cu­lai­re eco­no­mie te behalen.

Dit arti­kel is ook gepu­bli­ceerd op de web­si­te van Cir­kel­stad.