Nu de coronacrisis over lijkt te zijn, is de economie zich zeer snel aan het herstellen. Dit lijkt goed nieuws, maar er blijken ook nadelen aan te zitten. Wat betekent dit voor de bouwkosten?

Wat speelt er allemaal?
Het economisch herstel gaat supersnel. Dit komt door zeer snel herstel van de vraag van consumenten en doordat bedrijven weer willen investeren. Mooi, maar goed beschouwd was de wereld nog niet zo ver. Tijdens de pandemie is bij veel bedrijven wereldwijd de productie verminderd of zelfs stilgelegd en is soms ook de productiecapaciteit verlaagd.

Op dit moment signaleren we de volgende knelpunten:

• Weinig voorraden bij leveranciers.
• Verlaagde / nog niet herstelde productiecapaciteit bij fabrikanten.
• Te weinig en dure transportcapaciteit. De kosten van vervoer per zeecontainer zijn in enkele maanden meer dan vertienvoudigd en als een containerschip dan uiteindelijk bij een haven komt, is er te weinig loscapaciteit in de haven en begint ook het natransport te knellen.
• Tekort aan vakmensen. Dit speelt in bijna alle sectoren, maar bij de bouw speelt het al langer.
• En recent: sterk stijgende energieprijzen in Europa en elektriciteitstekort in China.

Energieprijzen en elektriciteitstekort

Het laatste punt is recent actueel geworden. Er dreigt komende winter een tekort aan aardgas. De voorraden zijn (te) laag. Aanvullen van de voorraden lukt nauwelijks. De lage voorraden zijn weer een gevolg van de pandemie. Hierbij werd door lagere vraag de productie verlaagd, gevolgd door een snelle stijging van de vraag door de aantrekkende economie. De energieprijzen stijgen nu snel. Fabrikanten zijn genoodzaakt dit door te berekenen in hun prijzen. Verder dreigt zelfs een productiestop, omdat bij een tekort aan energie de kraan het eerst wordt dichtgedraaid bij grote afnemers, dus fabrieken van met name grondstoffen en halffabricaten. Bij consumenten gebeurt dit als laatste.

In China is er een tekort aan elektriciteit, wat de fabrieken belemmert in een stijging van de productie of hen dwingt zelf elektriciteit te maken met dieselaggregaten. Dit is duurdere elektriciteit dan vanuit het openbare net, zodat dit prijsopdrijvend en/of aanbodverlagend werkt.

Alle bovenstaande aspecten resulteren in een hogere prijs van materialen en bovendien ook in leveringsonzekerheid en dus in een verhoogd risico.

Materiaalprijzen en arbeidskosten

Vorig kwartaal bespraken we de stijging van de materiaalprijzen al. De extreme stijging van onder meer staal, hout, koper, isolatiemateriaal heeft niet doorgezet. Na een lichte daling van de prijzen zijn de fluctuaties nu op het normale niveau. Staal en koper dalen enigszins en olie gerelateerde producten stijgen nog wel. Ook de houtprijzen zijn weer wat gedaald, maar door de stijgende vraag, kan dit weer omslaan. De prijzen van deze materialen zijn nog wel aanzienlijk hoger dan begin 2021.

Aan de materialen die prijsonzeker zijn, is nu ook beton toegevoegd. Er is ook hier een schaarste aan grondstoffen (hoogovenslak, poederkoolvliegas, zand en grind) en de CO₂ emissierechten stijgen. Dit resulteert bij elkaar hogere prijzen, maar hoeveel hoger is zelfs door de betonleveranciers niet te zeggen.

Hiernaast speelt het tekort aan vaktechnisch personeel. Doordat aannemers veel met ZZP-ers werken, zijn de arbeidskosten afhankelijk van de vraag naar personeel. Het tekort dat er nu is, resulteert in hogere uurtarieven. Ook is er hierbij weer het risico dat er onvoldoende personeel tijdig beschikbaar is. Het grootst is het tekort aan elektriciens, monteurs, loodgieters en timmerlieden.

Recent zijn al diverse aannemers in de financiële problemen gekomen, tot faillissementen aan toe,  doordat het werk is aangenomen tegen een vaste prijs. Vervolgens zijn de materiaal- en arbeidskosten meer gestegen dan dat er ruimte was in de afkoopsom voor de prijsstijgingen.

Vraag

De vraag naar nieuwbouwwoningen blijft onverminderd hoog. De bouwproductie van woningen stijgt wel snel, volgend jaar met dubbele cijfers volgens het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Maar het EIB verwacht dat pas in 2024 de productie van woningen op het gewenste niveau zit. De stagnatie in de vergunningverlening voor woningen lijkt er niet meer te zijn. Of dit zo blijft, is mede afhankelijk van het beleid en de maatregelen die de toekomstige regering gaat nemen.

In de utiliteitsbouw is de vraag divers. Een grote vraag naar nieuwe kantoorpanden is niet te verwachten. Bij onderwijsgebouwen en zorggebouwen zijn er geen bijzondere fluctuaties te zien. Wel is er een dringende behoefte aan meer en betere ventilatie door de pandemie. Dit geldt met name voor scholen. Dit vraagt extra installatie-monteurs, waar al een tekort aan is. Ook de verduurzaming van bestaande gebouwen zet door. Denk aan: van het gas af en lager energieverbruik. De nadruk ligt op isolatie en weer op het installatiewerk met bijbehorende vraag naar installatie-monteurs.

Bouwkosten op termijn

Bovenstaande stemt niet tot optimisme over de prijzen en toont aan hoe onzeker de markt is. Het minimaliseren van voorraden lijkt financieel aantrekkelijk, maar dwingt alle partijen wel mee te gaan in de dagelijkse ontwikkelingen van vraag en aanbod.

Hoe gaan de prijsontwikkelingen verder? De eerder uitgesproken verwachting dat de beperkte productiecapaciteit wordt hersteld, wordt door de leveringsproblemen van gas en elektriciteit teniet gedaan. Ook blijkt het lastig om de transportproblemen op te lossen. De vraag naar hout blijft hoog, mede door de duurzaamheidsambities, maar ook als vervanger van het duurdere beton. Uit veel publicaties blijkt dat ook de leveranciers geen uitspraak durven te doen over de verdere prijsontwikkelingen.

De prijsstijgingen van half 2021 zijn volgens verwachting wel afgevlakt, maar de materiaalkosten blijven wel aanzienlijk hoger dan begin 2021. Daar komt het risico op beschikbaarheid van materialen en arbeid nog bij. Dit risico zal een aannemer in zijn inschrijving doorberekenen of (deels) willen delen met de opdrachtgever.

Van de andere kant is het nog onzeker hoeveel vergunningen er voor bouwprojecten komen en dus hoeveel vraag er is. Deze onzekerheid wordt versterkt doordat er nog geen oplossing is voor de stikstofproblemen. Een nieuwe regering die met maatregelen moet komen, laat nog op zich wachten.

Op dit moment verwacht kenniscentrum BDB een daling van de inschrijfsommen in de loop van 2021 en het begin van 2022. Wij zien hier nog geen trend in en verwachten niet dat de inschrijfbedragen op korte termijn zullen dalen.

Alternatieven

Bij projecten op korte termijn kan het aantrekkelijk zijn alternatieve materialen te selecteren op basis van prijs en beschikbaarheid. Hierbij moet ook de aannemer meer de vrijheid krijgen om met alternatieven te komen.

Ook het hergebruik van materialen is nu steeds meer een optie. De verkrijging van gebruikte materialen met een voldoende kwaliteitsniveau is in de regel nog arbeidsintensief. Er zijn gelukkig steeds meer initiatieven voor databanken met herbruikbaar materiaal.

Het gebruik van herbruikbaar materiaal vraagt inspanning en flexibiliteit van de opdrachtgever, ontwerpers en aannemers. Dit maakt het op dit moment niet perse goedkoper (maar ook niet altijd duurder!).  Overigens kunnen andere afwegingen doorslaggevend zijn in de keuze, bijvoorbeeld de zekerheid van beschikbaarheid en korte transportroutes vanuit een materiaalopslag in Nederland versus onzekerheid over beschikbaarheid en transport vanuit overzee.

Conclusie

De piek in prijsstijgingen voor materialen van half 2021 is gedeeltelijk afgevlakt, maar zeker niet teruggebracht tot het oude niveau. Op korte termijn is dit ook niet te verwachten. Grote prijsstijgingen ten opzichte van de huidige prijzen verwachten we ook niet. Resumerend:

• Er is nog veel onzekerheid over de materiaalprijzen en over de leverbaarheid van materialen. Deze ’onzekerheid’ (planning en kosten) zal een inschrijver per project inschatten als risico en doorrekenen in zijn inschrijfsom.
• Er is een tekort aan arbeidskrachten. Dit zijn ook risico’s voor de aannemer, zowel in planning als in kosten.
• BDB verwacht wel prijsdalingen in de loop van dit jaar en begin 2022. Wij herkennen deze daling nog niet. Er zijn wel projecten waar de inschrijving ‘meevalt’, maar wij zien het niet als trend.

Advies

Voor budgetten op prijspeil begin 2021 moet heden rekening worden gehouden met een correctie van 5-8 % voor de combinatie van lonen en materialen.