De Nieuwe Kern: best bereikbare nieuwbouwlocatie van Nederland

Op het snijvlak van de gemeenten Amsterdam en Ouder-Amstel verrijst De Nieuwe Kern. Ongeveer 5.000 woningen, 250.000 m² aan voorzieningen, een flink park en een vernieuwd sportcomplex De Toekomst krijgen hier een plek. Bij het project zijn drie verschillende grondeigenaren en de gemeente Ouder-Amstel betrokken. Osborners Ivo van Ophem en Gerben Andringa helpen hen op weg naar de uitvoeringsovereenkomst.

Ivo van Ophem en Gerben Andringa op de locatie van De Nieuwe Kern

De locatie ligt ingeklemd tussen de A2, station Duivendrecht en de Johan Cruijff Arena, met daar tussenin veel open ruimtes. Typisch zo’n gebied waarvan je denkt: waarom staan hier nog geen woningen? Dat was ook Gerbens gedachte toen hij er voor het eerst kwam. Inmiddels kent hij het antwoord. “Het is een complex gebied. Er liggen veel hoogspanningskabels en leidingen, erboven bevindt zich een aanvliegroute voor Schiphol, er lopen meerdere trein- en metrosporen op hoogte dwars doorheen en de A2 ligt ernaast. Er zijn dus nogal wat beperkingen waarover moet worden nagedacht, voordat de schop de grond in kan.”

Lichte samenwerkingsconstructie

De kunst was, zo constateert Ivo, om ondanks al die beperkingen toch een integraal plan te maken. “Dat is de opdrachtgevers in een gezamenlijke inspanning met bureau West 8 gelukt. Een hele verdienste. Nu bevinden we ons in de fase om het plan richting uitvoering bewegen.” Er is niet voor gekozen om een apart ontwikkelbedrijf op te richten. Begrijpelijk, vindt Ivo. “De drie grondeigenaren zouden daarmee hun autonome rol uit handen geven, waardoor ze bijvoorbeeld niet meer kunnen sturen op de eigen kosten. Daarom is gekozen voor een lichtere samenwerkingsconstructie. De drie grondeigenaren ontwikkelen zelf, maar stemmen wel met elkaar af om tot een samenhangend gebiedsontwikkeling te komen.”

Tegenpolen

Ivo en Gerben fungeren binnen deze constructie als respectievelijk onafhankelijk voorzitter en secretaris van de projectgroep en de stuurgroep. Zij begeleiden de vier opdrachtgevers om tot de uitvoeringsovereenkomst te komen, met daarin onder meer afspraken over de verdeling van de kosten en werkzaamheden. Binnen deze afspraken ontwikkelen de partijen elk hun eigen deelgebied, waarbij ze binnen de plankaders hun eigen afwegingen kunnen maken.”

Het is een interessant proces voor Ivo en Gerben. Vanwege de aard van het gebied, maar ook vanwege de aard van de vier grondeigenaren. “Het zijn in zekere zin twee koppels tegenpolen. De gemeente Amsterdam is een grote gemeente, met veel ervaring en expertise op het vlak van dit soort projecten. Voor de gemeente Ouder-Amstel ligt dat anders. De ontwikkeling van De Nieuwe Kern betekent ongeveer een verdubbeling van hun omvang. Dat leidt tot boeiende gesprekken, bijvoorbeeld over onderwerpen zoals de te hanteren normen, de werkwijze en het tempo.” Ook de andere twee grondeigenaren kennen hun verschillen. Waar NS Vastgoed een ontwikkelaar is die niet zelf bouwt, ontwikkelt en levert Volker Wessels een product af tot en met de sleutel van de voordeur.

Onafhankelijke rol

Binnen dit speelveld vormt AT Osborne de onafhankelijke partij. Ivo: “Wij zorgen ervoor dat alle belangen zo goed mogelijk op tafel komen, en dat de goede afwegingen gemaakt worden. Daarbij kunnen wij vanuit deskundigheid en ervaring met andere grootschalige bouwlocaties concrete handreikingen doen. Zo hebben we het bijvoorbeeld recent gehad over het planontwikkelingstraject: welke stappen doorloop je, wie speelt welke rol, hoe lang duurt het en op welke momenten klik je zaken vast? Het is mooi om te merken dat de opdrachtgevers dat waarderen.”

“Energieneutraal, met een circulair, klimaatadaptief en natuurinclusief karakter.”

Groot centraal gelegen park

Het project ontleent zijn werktitel aan het feit dat gemeente Ouder-Amstel twee kernen kent, namelijk Ouderkerk aan de Amstel en Duivendrecht. De omvang van de bouwlocatie rechtvaardigt de naam De Nieuwe Kern, maar naar verwachting krijgt het uiteindelijk een andere naam. Hoe het ook gaat heten, het gebied wordt energieneutraal, met een circulair, klimaatadaptief en natuurinclusief karakter.

Het ruimtelijk plan van West 8 kenmerkt zich door kwaliteit met een groot centraal gelegen stadspark. De bestaande volkstuinen langs de A2 krijgen een open karakter en worden toegankelijk voor de wijk. De geplande bebouwing kent een grote variatie in meerdere opzichten. “Van sociale huur tot koop in het hogere segment, van grondgebonden tot gestapeld”, weet Ivo. “Een mooie mix van wonen, werken en sportvelden op het dak van de nieuwe Smart Mobility Hub. Daar komt echt een stuk stad.”

Het bijzondere van De Nieuwe Kern is dat de bereikbaarheid op voorhand al helemaal in kannen en kruiken is, met NS Station Duivendrecht, metroverbindingen, diverse fietsroutes en ook de A2. “Dat biedt kansen om duurzame mobiliteit te stimuleren”, aldus Gerben. “Voor deelvervoer en OV komt er een smart mobility hub bij, met ook daarbovenop sportfaciliteiten. Dit is de best bereikbare nieuwbouwlocatie van Nederland.”